タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

最近ふと気がつきました…

今では簡単に出来ることが、昔の自分には全然出来

ていなかったことに…


不動産投資をはじめて間もない頃は、退去が怖かったのを

思い出します。

原状回復にお金が掛かり、困ることが多かったと記憶して

います。


しかし、今では逆に退去があると少しワクワクします。

今度は空いた部屋をどう仕上げようかな?

なんて考えます。


基本的にある程度築年数の経過した中古物件を購入すれば、

室内のリフォームは必要になってきます。

中古物件購入後、退去があればある程度のリフォームを

しなくてはなりません。


これは私の持論ですが、物件購入後は退去があるたびに

フルリフォームを実施し、入退去の入れ替えで全部屋の

フルリフォームが終了すると後が楽になると思っています。

所有物件で1回でも退去があった部屋は

その後の退去時でも大体5年以内の入居期間であればクロス

など汚れやすい部分以外はかなり綺麗です。


ですので、クロスを張り替えればすぐに内見できるように

なっています。

場合によってはお掃除だけで十分です。

(この手法といいますか、やり方は仲間内の大多数が

 実践しています。)


空室ができたら最初はフルリフォーム…

2順目からは結構楽…!?といった感じです。


そうは言ってもそれは理想論であって、実際にその方法で

不動産投資を実践すると経費倒れになってしまう…

人によってはそういう場合もあると思います。

むしろ普通はそうなると思います。


ですが、やり方によっては全然痛くも痒くもなく

フルリフォームからの経営ができるようになります。


詳しく書くと膨大な文字数になりますので、ぼちぼち

書き込みたいと思いますが、要約すると

下記のような感じです。


退去があった時にやること(基本1順目に限る)

フローリングは最高級素材使用でなければ全て張替えます。

こればかりは品質の高いものにしないと将来的にまた

張り替えることになる可能性があります。


基本的にクロス等の消耗品とは違い、長く使えるものは

最初の1回で決着をつけます。


畳は基本的に廃止しフローリング化します。

(畳の張替えよりもフロア化の方が安くつく)


フスマも廃止しクロスに張り替えます。

(フスマ等の柄物は同じ柄が揃わないと全張替えになる場合が多く

 なるため、クロスに切り替えます。)


浴室などエプロンの無いタイプの古臭いものであれば

ユニットごと交換。(現行仕様であれば改修し使用)


室内扉、引き戸等は必要があれば新型のものに交換。


スイッチ&コンセント類は全てコスモワイド化する。

(外装パーツ交換できるタイプであれば可ですが、

 今のところコスモワイドが秀逸)


電気配線等の配置を最適化する。


オートロック電子錠とカラーTVモニターホンは必須。


洗面化粧台はシャワーホース未対応品であれば基本的に交換。


水栓類もカランを手で回すタイプは基本的に廃止。交換。


クロスは基本的に全貼替え


エアコンは10年経過していれば基本的に交換。


最低でもこれくらいは押さえておきたいところです。

コツは上記の最低限の設備の設置に強くなることです。


例えばクロスの貼り替えに強くなる。

(平米あたり200円程度できれば掃除するよりも効果的です。)


フローリングの張り替えに強くなる。

(6畳であれば高くても25000円以内で施工できるように

 しましょう。)


その他の設備の設置も同じように強化していきます。


モニターホンが高ければメーカー等に掛け合って安く買う

(ヤマダ電機方式?勝手に命名☆)


海外製でも品質が良い商品があれば迷わず輸入する。


最低限のキット化と位置づけてある程度の個数も用意すると

安くなりやすい。


その他、クロスやフロアなども品番を統一して揃え効率化します。

(以後の貼り替えを考慮)


基本ルーティンに必要なものは出来るだけ鍛えておくと楽です。


簡単に書きましたが、これらの一つ一つのスキルを完成させてい

くには結構手間がかかります。

特に、輸入をする場合は通関に関わる知識が必要であったり、

色々と交渉するにあたり言葉の壁などがあるかと思います。


国内外にかかわらず、製造元や問屋と提携交渉をする場合は

法人は持っていたほうが便利です。

もし法人化するのであれば、できれば株式会社にしましょう☆

逆に折角法人を持っているのにただ節税するためだけに

形だけの資産管理法人化している人が多いのが私には

信じられません。

個人でもOKなところもありますが、その場合は門前払いが

当たり前と思って突撃しましょう。


このような事は

本当は出来るのになかなか出来ないことだと思います。

費用対効果というものは、投資家にとって平等ではありません。


普通に不動産投資をしている人と

意識してスキルを鍛え上げながら不動産投資をしている人では

雲泥の差があります。


不動産投資関連書籍などで学習できる内容は初歩レベルですので

何百冊読もうが大してスキルアップはしません。


日常の実務において障害となる問題があれば、正面からぶつかって

乗り越え克服することが大切だと思います。

これも本当は出来るのになかなか出来ないこと…

そう言えるのかもしれません。

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[2016/11/26 04:51] | 未分類
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