タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

最近忙しく動き回っています。。

主に忙しいのは『土地開発事業』『住宅設備取引』です。

少し前までは『リフォーム事業』も並行してやっていま
したが、このカテゴリーは成熟期に入ってきているので
土地開発などが落ち着くまでの間、休業します。
現在は発注受付を終了し、自社物件のリフォームのみを
行う専属組織となっています。

(自社物件を放置していましたので1年間何も手当をし
 ていない物件があったりします…もったいない。。。)

土地開発については小さなものから大きなものまで色々
とやっておりますが、直近ではドラッグストアの誘致が
終わりました。

IMG_3604.jpg 

前々からこの場所にこういう店があったらとても便利だなぁ…
と思っていたところ、某ドラッグストアにオファーを頂き無事に
誘致することが出来ました。
(現在開店に向けて急ピッチで作業が進められています。)

土地開発を行っていくと様々な企業と知り合いになれます。
その中には、住宅設備販売大手のメーカーなどがあり、色々と
協力して開発していくことにより非常に仲良くなったりします。
例えば、大型商業施設の誘致の際には必ずと言っていいほど
住宅設備メーカーとの協力作業が発生します。
毎回どの会社を使用するかはゼネコンなどの都合などで変わりますが
例えばリ○○ルさんなんかはよく登場されます。

そういう企業と何度も協力していれば、色々と賃貸経営の現場でも
助けてくれることがあります。
(5年前と比べて随分と設備の仕入れが楽になりました。
 普通の大家さんから見ればチート級かもしれません。)

さて…

今回、また新たに開発事業を手掛けることになりました。
ウォーターフロント開発事業です。
また忙しくなってきそうです…。

何件か同時進行しながらの開発事業ですが、開発に伴い
必要性があればSPCを立ち上げます。

その度に名刺が増えていきます。。。

本業では特に役職はないのですが、他では何故か偉い人に
なってしまうのはなんだか不思議な感じがします。

土地開発で心がけることは『いい仕事をすること☆』です。
これに尽きると思います。

こういう事業を行っていると色々な企業や個人からオファーを
頂きます。

その中には、倫理的にどうかな…と思うものに意外に資金が出る
事が多々あります。
資金(儲け)を優先すると当然大きな儲けが出るのですが、その
後の仕事がしにくくなったり、許可が出にくくなったりします。

開発事業ではいい仕事をすること。
そうすればお金は後からついてくる…というよりもむしろ
後から猛ダッシュで追いかけてくる…といった方が適切な表現
だと思っています。

今はとても忙しいですが、この『土地開発』『住宅設備取引』
のスキルが成熟したらまたほかのスキルを得る旅に出ようと
思います。

そしてある時、それまでに獲得したすべてのスキルを用いて
新たな企業を立ち上げたいと思っています。

出来ればあまり自分は表に出ずに、優秀な参謀に指揮を引き継ぎ
のんびり釣りなどして穏やかに生活したいと思っています☆

PS.何やら仲間が株式会社を設立するとか?
   いよいよはじまりましたな‼
スポンサーサイト

[2018/04/15 10:52] | 未分類
トラックバック:(0) |
先月の事ですが…
マンションやアパートに無料インターネットを導入しませんか?

…物件の管理をして頂いている管理会社からの提案がありました。

個人的にはあまり無料インターネットの必要性は感じておりませ
んでした。。。理由は私自身がインターネット回線にこだわりが
あり、ある程度の水準での回線環境が満たされなければつまらな
い…と思う性分ですので、インターネットは自分で契約して使用
するもの…なんて思っていたからです。

しかし、今の若い人たちは意外にパソコンよりもスマホに重きを
おいている傾向があり、簡単なWi-Fi環境があれば喜んでくれる
人が多い…特に1Kなどの単身者用のアパートなどはその傾向が
強く自力でインターネット環境を準備する人が少ない…
そうであれば無料Wi-Fiや無料インターネットは強力なアイテム
になるのではないか!?なんて今更ながらに思いました。

お部屋のクオリティーや設備では負けない物件に仕上げてありま
すので、入居率などあまり気にしてはいなかったのですが、更に
武器となるものがあるのであれば追加しても良いのではと思いま
した。

そうと決まれば早速導入にかかります。

管理会社からは無料インターネット導入業者2社の見積もりを
頂きました。

見積書を見ると一見お得なような感じがしますが
色々とお金がかかる落とし穴が所々に見受けられます…

いつもの癖で、私は専門業者に設置施工をお願いする前に、その
内容をある程度把握できるように専門書などを集め、一通りの専
門用語や設備の仕組み等を調べたり、少しだけでも技術を身に着
けたりするようにしています。

今回、1か月ほど色々と調べた結果、自分でやれば良いのでは?
という結論に達しました。

無料インターネット導入に際し、高額な費用になる要因は意外に
も配線などを各部屋に通したりする作業です。これは電気工事士
さんや大工さんなどのスキルが必要になります。

その2つのスキルがあればなんてことはありません。

今回は1階と2階それぞれの玄関通路の軒天に点検口を設け、
そこから屋根裏に侵入し、作業しました。
BSアンテナ用のコントロールモジュールまで伸びている共用電源
をバイパスして電源を確保…
夏場の熱問題を解決すべく防雨&防塵&風通しの良い場所に
モデム類を設置…(場合によってはファンを導入するかもです。)
セキュリティー&プライバシー保護のため、各部屋間の通信を
禁止するために、L2 S/Wをインターネットマンションモード
(VLAN)に設定変更後LANケーブルを各部屋に通して
LANコンセントを設置…
また、要所に物件全体をカバーするようにWi-Fi設備を
ブリッジモードにて有線接続して設置しました。

設置後、SSIDとパスワードを記載した案内分を各部屋に配布して
作業終了です。

作業時間は約1日半(次回からはもっと早くできると思います。)
業者さんに依頼する場合の10分の1以下の価格で今回物件に
無料インターネットの機能が備わりました。

月のランニングコストは1部屋あたり300~400円位
になります。
これならば空室があったとしても気にならないと思います。

実験的にスマホやパソコンを複数台同時にネット回線につなげて
YouTubeを見るなどのストレスチェックをしましたが、問題は
ありませんでした。

実際にやってみていい経験になりました。

導入により入居者様が大変喜んでおられました。

また一つ引き出しが増えました☆
1ヵ月前は殆んど知識はなかったのですがやればなんとかなる
ものです。

目の前に壁があればたとえ乗り越えられなくてもチャレンジしてみる…
そういう気持ちも大切ではないかと思います☆

PS.この作業は真夏だと大変だと思います(◎_◎;)
  また写真解説付きでこの記事を書くかもです☆


[2018/03/19 04:23] | 未分類
トラックバック:(0) |
昨年末に予約して頂いた電子錠の件ですが…

大変お待たせしておりますm(__)m
開発の途中で仕様変更がございまして遅れておりました。

主な仕様変更の内容ですが、マスターモードに関するもので
マスターモードを設定するかしないかを設定する…
というものです。

マスターモードはオーナーや管理会社などが複数物件を
一括管理する場合に非常に便利なのですが、逆に使いように
よっては非常にリスクがある機能です。
そこで、設定段階でマスターモードを使用するかしないかを
管理者側が決定し活用するというものです。

私自身マスターモードを使用している物件と使用していない
物件があり、主に物件の規模に応じて機種を使い分けていま
す。そこで、この選択機能があることによって、同機種で
設定が可能になるので便利になる…ということになります。

個人的には開発を大幅に遅らせてまでプログラム変更をする
必要があるのか…?
後のバージョンアップで機能を追加すれば良いのでは?
などと思うところはあるのですが、グローバル
で考えると今必要不可欠な機能なんだろうと思います。

ということで、3月に入ってようやく新型機種のリリース
の連絡を頂き早速発注したのですが…

新型機種であること、および大量発注してしまいましたので
出荷までに8週間かかるという事になっています…

Σ( ̄□ ̄|||) マ…マジで…

ということで皆様に提供できるのは4月末から5月初旬位
になりそうです (。-人-。) 

とりあえず画像だけでもアップさせて頂きます。

LH600_20180316213434833.png 

主な機能は…

1.緊急キー(故障時にも開閉が出来ます。)
2.指紋認証機能(200人まで登録できます。)
3.カードキー・ICタグ・RFシール使用可能(登録は50枚まで。)
4.暗証番号(マスターモード選択可能)

…と4wayとなっております。

※表示は全て英語表記です。

賃貸経営には緊急キーは欠かせないアイテムだと思います。
滅多にないことかもしれませんが、機械はいつかは故障
します。そういった不具合に対処できる製品を使用して
いきたいものです。

日本では電子錠はまだまだ一般には普及していません。
一部導入している大家さんもそれなりに多いと思いますが
通販で格安の電子錠を購入している方が大半だと思います。
(安い商品であれば5000円以下でも手に入ります。)
確かにそれでも当面は良いと思いますが、そもそも
格安の電子錠にはそれなりの理由があり安くなっている
訳であり、メンテナンスやカード類の追加提供などに難が
あります。故障して買い替えるにしても、同商品が手に入
るとは限らず、代替品を用意してもバックセット等の違い
が出てくる場合もあります。

上記の問題点を解決すべく、私達が一括して商品を取り扱
い将来的には、日本中のたくさんの大家さんに利用して頂
き安定して良い商品を皆様に提供できるスキームを作り上
げたいと思っています。

個人的に電子錠を取り扱うにあたり、色々と貴重な経験を
させて頂いております。

・海外メーカーとの交渉&信頼関係の作り方
※色々とコツがありますが、最低でも株式会社&HPは必須。
・輸入&税関手続き
※輸出入関連用語の理解、オンラインでの関税手続きが便利。
・海外送金スキームの確立
※これは楽天銀行の法人口座を使用すると非常に便利です。
・航空&海上輸送の手配
※特に海上輸送は信じられないくらい低価格。
・語学の習得(英語・韓国語)
※相手国の言語を使用するととても喜ばれますし、話が早いです。
 最近では携帯に直接国際電話がかかってくるのでドキッとします。

上記の要素を習得しないと海外取引はほぼ成立しません。
(輸入代行業者を使うと全然ペイしません。)

物流はリフォームと比べればソコソコ得意分野ですので個人的に
やってみてとても面白いです。(あくまで個人的な感想)
ちなみに価格面でいいますとその効果はリフォームの比ではあり
ません。
DIYや自社リフォームと組み合わせると最強かと思います。

海外取引が出来るということは、おのずと国内取引が出来る
ということになります。

BtoBスキームをまだ持ち合わせていない大家さんでしたら
まずは国内業者の開拓から始めればいいと思います。
決して容易な道ではないかもしれませんが日本語が通じる分
非常に楽です。

将来的には不動産投資総合コンサルティングを行いたいと
思っておりますが、

座右の銘は
『能書きはいいから実力を示せ!!』です。

コンサルから方法論を聞かされても実際は無理ゲーな場合も多く
『成功したらコンサルのお陰、失敗したら自己責任』
というのがコンサルの現状です。
方法論だけではなく実際に『ヒト・モノ・カネ』を
行使してバックアップしていくスキームを作り上げます。

興味本位で自称コンサル(光速投資等で成り上がった!?)
の方のスカイプ面談を一度受けてみましたが、全くお話になり
ませんでした。(ビックリするくらい無知でした。)

…話が脱線してしまいましたが

電子錠の提供が遅れていますことをお詫び申し上げます。

※予約分もキャンセルは全然可能ですのでその際はご連絡
ください。

性能と価格帯には自信があります。
(倒産処分品などを除き、数量を限定しない通常販売では
 多分世界一安いです。)



[2018/03/16 22:42] | 未分類
トラックバック:(0) |
現在仲間内のアパートリフォームを担当しています☆

築26年の築古アパートです。

購入前の価格交渉~現在のリフォームに至るまで一貫して
お手伝いさせて頂いています。

現在10部屋中空室が8室あります。

内外装全て行うフルリフォームです。

フローリングの貼り替えや、洗面化粧台・エアコン・照明など
全て新品に交換しますので部屋の内部は新築みたいになります。
床材などは高級品を使用しますのでクオリティーは高いです。

また、テレビモニターホンやハイスペックの電子錠を取り付け
ますので、周辺の賃貸物件とは一線を画す賃貸物件に変化する
予定です。

上記の内容はいつもの事なので特筆する事でもないのですが
今回は築古であるがゆえに色々とメンテナンスが必要です。

今日はそのメンテナンス部分の作業状況の情報をシェアしたい
と思います。

当該物件では階段部分にダメージがあり、色々と補修が必要で
あると判断しました。

階段の最下段が腐食によりボロボロになっています。。。
IMG_3224.jpg 

患部を拡大してみると…

IMG_3223.jpg 

結構ボロボロです…

このままでは近いうちに階段が少しずれ落ち、付け根付近から亀裂が
出来てしまいます。そうなると使用することが出来なくなり、修復に
も手間とお金がかかります。

これは修理が必要だということで修理します。
まず、錆でボロボロになっている悪いところを切り取ります。

IMG_3431.jpg 

この状態は全然よくないですね…結構やばい状態だったと思います。
荷重を受け止める最下部の鉄骨も欠損し踏ん張りがきかない様子…
写真ではよくわかりませんが、最下段は水が溜まってしまう構造にな
っていました。。。これは是正しなくてはなりません。。

IMG_3436.jpg 

新しく鉄板をあてがい溶接していきます。
ボロボロしていた部分は切除し補強版を当てドンドン補強していきます☆

IMG_3439.jpg 

そして研磨して形を整えます☆

IMG_3449.jpg 

そして錆止め塗装をします☆

表面だけではなく裏側も補修していきます。
最下段に水が溜まらないようにするためコンクリートで埋め込み
補強&防水処置を行います。

IMG_3446.jpg 

木部も大半が腐っていたので補修していきます。

IMG_3450.jpg 


IMG_3486.jpg 


IMG_3451.jpg


IMG_3485.jpg 

ケレン&防水塗装も施しました☆
これでしばらくは大丈夫でしょう☆

一般的には室内外の見える部分を美しくリフォームすることに
目が行きがちですが、目に見えないところの補修も大事だと思
います。
今回この補修をしなかったならば数年後かなり苦労することに
なったと思います。オーナーさん良かったですね☆

この後、自己所有物件の退去後の確認に行ってきました。。。
約5年間入居して頂いた部屋を見て、5年前に自身が全力で
リフォームし、当時満足していた内容が今となっては幼稚な
ものに見えてしまう感じがしました。
また5年後、今の自分がリフォームした内容を見てその時の
自分がどう思うのだろうか…少し楽しみでもあります。

現在依頼を受けているリフォームが一通り終われば
個人的には土地開発や住宅設備関連のジャンルに時間を割き
たいと思っています。
このジャンルへの進出は今後私が理想とするスキームに必要
不可欠だと思っています。
結構難易度が高い内容ですので、片手間で臨む訳にはいきま
せん。。
ある程度の実力が備わるまでは専念したいと思っています。

そして、更に出来る事を増やし、力を蓄えて戻ってきます。

色々ある不動産投資に必要なスキルにおいて、個人的に苦手
分野であったリフォームもある程度出来るようになりました。
これも練習場所を提供してくれる等してくれた仲間の協力が
あってこそだと思います。

今までありがとうございました。m(__)m




[2018/03/05 01:49] | 未分類
トラックバック:(0) |
分譲マンションのリフォームを行いましたので
情報をシェアしたいと思います。

今回はキッチン編です☆

私は男性ですのでキッチンにはそんなに拘りはないのですが
女性にとってはとても拘りたいもの…だということで…
キッチンを交換しました。

ビフォー☆

IMG_3298.jpg 
IMG_3300.jpg 

アフター☆

IMG_3418.jpg 
IMG_3419.jpg 

こんな感じになりました☆

壁紙等は依頼主さんがご自身で貼り換えられるということで
私達の出番はここまでです。

途中、壁を取壊し元のキッチンよりも大きなサイズの製品を
取り付けております。

IMG_3372.jpg 

キッチンからの見晴らしをよくするために垂れ壁を壊します。
(※消防法の基準を満たすように配慮します。)

IMG_3369.jpg 

キッチンを取り除き、床の貼り替え⇒新しく壁を作ります☆

IMG_3415.jpg 

給排水管の状況↓

IMG_3365.jpg 

この給排水管の状況を見て、ちょっと厄介だな…と思いました。

『耐火二層管』と『エルメックスパイプ』の存在です。。。

食洗器用にHT配管を繋げなくてはならないのですが、
ガッチガチに固定された耐火二層管が邪魔になります。

また、給水管を製品に合わせて自由にカスタマイズしたいのですが
この水道管は一般的に普及しているの架橋ポリエチレン管とは異質
の特徴を持つ、三井化学産資(株)さんの『エルメックスパイプ』
という製品です。

この製品は同メーカーの専用の継ぎ手でないと適合しません…
オンダのダブルロックジョイント等の製品が使用できないのです。

ですので、このパイプを切ってしまうと専用の継ぎ手を用意しない
限り詰んでしまいます。。。

なるべく切らないで先端のRネジから拡張していきたかったのです
が、仕上がりが悪くなってしまうためのに給湯側の配管を切断し
施工しました。
(エルメックスパイプ専用の継ぎ手を用意しました。)

DIYでキッチンやユニットバス等を交換する場合で、特に大手の
総合不動産業者が施工した分譲マンション物件には専用の部品を
使用しなくてはならない素材を使用していることがあります。

そういった場合には、それらの部品を仕入れるのに苦労すること
があるかもしれません。。。

ホームセンターでは絶対に販売していません。。
配管・バルブ継ぎ手専門店でも在庫はないと思っていいと思います。
そもそも、その製品を知っている販売員がほとんどいません。

メーカーに問い合わせても商社や卸業者を通さなくてはならず
馴染みの取引業者等のツテが無ければ門前払いのたらい回しです。

そういった仲間(取引業者)との日頃の付き合いが大切なように
感じます。

(例えばクロス糊付け機が故障した場合、部品を仕入れることが
難しいです。基本はメーカー修理をするということになります。
ですが大きな商社を間に咬ませればメーカーもすんなり部品を提供
してくれます。。修理は8万円…部品は600円…だったりします)

その他、キッチン交換作業をするにあたっての注意点ですが…

・ビルトイン食洗器を取り付ける際に必要なHT配管の準備
・HT配管を使用する場合の接着剤の選択要領と施工後の注意事項
・ビルトイン食洗器の給排水接続パイプ等の有効射程

…この辺りを理解していたら不具合なく施工できると思います。

この後、ユニットバスを取り付けました☆

IMG_3444.jpg 

ユニットバス交換も慣れてしまえば意外と簡単です。
水回りを制することが出来れば今後の賃貸経営にとって、とても
大きな飛躍になるでしょう…
(※もちろん格安での仕入れ能力も必要です。)

DIYの能力は不動産投資において初歩的なスキルだと思います。
しかし、目に見える形で効果が現れ、その恩恵も高く得られるの
で知識だけでも習得しておきべきだと思います。

大家さんは最終的には指揮者(コンダクター)としてあらゆる
関連業者をまとめ上げなくてはなりません。そのためにはその
各々のジャンルの知識を持っていないと上手く指揮できません。
何にしてもおまかせでは力はつかないので自分で動き、良く学
び、経験することが大切だと思います。

[2018/03/02 02:11] | 未分類
トラックバック:(0) |