タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

不動産経営を有利にすすめるために覚えておくと
便利なコツがあります。

それは、自分の得意なことを相手の得意なことに
ぶつけてみるという手法です。

その方法は色々とあると思います。

例えば、
自分:リフォームするのが得意
相手:清掃するのが得意
上記のような場合、自分が相手にリフォーム支援する
かわりに相手にお掃除の支援をしてもらう…
という感じです。

先にも申しました通り、事例は沢山あると思います。

自分の得意とすることであれば、大した労力にはなら
ないと思います。しかし、それは得意ではない人にと
っては非常に貴重なものだったりします。
逆も然りです。

そういったモノの見方をしていくと、時に面白い
発見をすることになるかもしれません。

例えば
私は電子錠に精通しています。
メーカーとも仲良しで安く仕入れることが出来ますし
部品の供給が出来るため、アフターメンテナンスなど
もできます。
そういう得意分野があります。

そんな折、大規模なリフォームをすることになりました
水回り設備(キッチン・トイレ・洗面台など)がどうし
ても多数必要ですが、どれもそう安くはない代物です。。。

そこで、水回り設備を販売する企業に提案を持ちかけま
した。

『水回り設備の営業先は電子錠の販路とベクトルが同じ
なので、営業のついで電子錠も販売しませんか?』
と提案してみました。

その結果、先月私の会社は水回り設備のメーカーと
正式に業務提携を締結しました。
(相手企業は大家ならば誰もが知っているとても大きな
企業なのですが、本気で会議に取り上げてくださり、
ついに代表取締役社長決済で正式な契約を結びました。)

その契約の中で、物々交換という条項を設けています。
具体的には、条件を合わせてお互いの製品同士を交換できる
といった内容です。
例えば、電子錠1台と洗面化粧台1台を交換できる…
みたいな感じです。

ここで振り返ってみますと、モノの考え方として
自分が得意なことを相手の得意なことにぶつけてみる
という発想のおさらいなのですが

電子錠は私が得意なカード
水回り設備は相手が得意なカードです

得意なものと得意なものをぶつけることによって
お互いが得られる利得はさらに大きくなります。

何が言いたいかといいますと…

例えばの話、
私が電子錠を100円で仕入れることが出来たとします。
その電子錠を200円で通常は販売します。
通常相手は200円を私に支払わなくてはなりません。
しかし、相手は洗面化粧台を100円で製造できるとします。
そこで電子錠と洗面化粧台を交換すれば、相手側は100円の
コストで電子錠を手に入れることが出来ます。
逆もまたしかりです。
(取引価格については秘匿のため実際と異なる表現を
 してます。)

結果は同じでもやり方ひとつで内容に大きく差が出ます。

世の中にはそのようなことが数多く存在します。
土地開発の現場でもこのような発想のもと自分の得意と
することを相手に提案し、相手の得意なことで応じても
らう事により試算したものよりもより多くの利益を出せ
たりすることは本当によくあります。

大なれ小なれ色々なことに活用できる便利な手法です。

わらしべ長者という話がありますが、それに似て
このやり方は『力』を増やしていく作用があります。
そもそも私が電子錠の『力』を得ることが出来たのも
起源をたどると小さな『力』を少しだけ大きな『力』
に変換して、イメージ的にはコロコロと雪だるまのよ
うに少しずつ大きくして得たものです。

自分の得意とすることを活かすだけでは
相手に負担を強いてしまう場合があります。
ですので、相手の得意なことで応じてもらう…
相手が得意なことは何か?
相手が得意なことが、自分にとって有益か?
(有益でなければ意味がありません。)
自分の得意なことは、相手にとって有益なものか?

場合によっては自分が欲するものを得るために
2者間ではなく3者間や4者間での『力』の
バトンタッチが必要になるかもしれません。

そういう視点をもって周りを見てみるのも如何でしょうか?

逆に言えば、そのような視野を持っていなければ
いつまでたっても普通の投資家で終わってしまいます。

少し脱線しますが
本当の意味での『Win-Win』というものは
意外に私達がイメージしているものよりもはるか遠くに
存在しているものかもしれませんね☆


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[2017/05/27 03:43] | 未分類
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先日入居者さんから電話がありました。

『ガス料金がとても高くなったんですけど…』
とのことでした。
この入居者さんは出産を機に最近私の所有物件同士の
『1Kロフト』から『2DK』に移動された方です。
同じ大家さんなのにガス料金が大幅に高くなるのは何故?
という疑問からお電話いただきました。

ということで、早速ガス会社を変更しました。

以前は平均的な水準であったとしても、油断すると
いつの間にか高くなっているかもしれません。
ガス料金の変動は大家サイドはなかなか気が付きにくい
場合が多いので、今回入居者様から連絡があったことに
感謝するとともに、以前から高いガス料金を支払わざる
を得なかった他の入居者様に申し訳なく思います。

今回ガス会社を変更するにあたり、新しく決定した
ガス会社からリベートの提案がありました。
設備の設置負担・協賛金・キックバック等
色々とあるんですね。。。
個人的にそういうものはあまり好きではありませんが
ガス会社も競争社会の一員ですのでやむを得ない事情が
あるとは理解しています。

ですが、それらについてはすべてお断りしました。
今回の趣旨は、入居者負担の軽減ですので、可能な限り
ガス料金を抑えるようにお願いしました。

物件における設備の設置は十分なスキームを持っていま
すので必要ありません。
協賛金・キックバック等も私の投資の趣旨に合わないの
でプロパンガスにかかわらず全ての場合お断りします。

今回色々な提案を受けましたがすべて断り、その分を
ガス料金引き下げに充てていただきましたが、ガス会社
の担当者さん曰く、そのようなことを言ったのは私で
2人目だそうです。
自分が意外にマイノリティーなのだということを知りました。

不動産投資関連の書籍やブログを見ると
プロパンガス会社を利用して利得を得る手法がうまいやり方
みたいに書かれていますが、そういう事態が一般常識化すると
当然何かしらの規制がかかります。
そうなると今度はその網の抜け穴を探すような手法が出て
くるのですが、そもそもそのような思考を持っている時点で
投資家としての質の低さが露呈されます。

それは節約上手とかそう言う類の問題ではなく
不動産投資にかかわらず、あらゆるビジネスの現場で必要な
高度な交渉・提携などを行っていく上で、必ず障害となる
要素であるからです。

社交辞令に終わらず本当の意味で助け合う仲間を得るため
には、少しでもそういう思考の臭いを相手に嗅がせてはい
けません。
少なくとも私は相手の資質を測るためにそのような目線で
見ています。そして、結果的に信頼できる仲間を増やすこ
とが出来ていると思います。
このことに関しては相手方からしても然りです。

所詮マイノリティーの主張ではあるのですが…。


[2017/05/25 04:45] | 未分類
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いつもの独り言ですが…

本業はサラリーマンの私が不動産投資をはじめて
色々な経験をし、色々な人と出会い、色々なスキームを
確立し、色々なものを積み上げることを大切にしながら
歩んできました。

そんな中、とある会社から顧問契約の打診をいただき
ました。当時、某投資関連の書籍に掲載されたことか
らネームバリューが過大評価されたのだと思います。

最初はあまり自信がなく断っていたのですが、様子を
窺ううちに、他の顧問がアドバイスする内容に疑問を
持つようになり、それならばと引き受ける事になりま
した。

それからはその会社と二人三脚で色々な仕事を一緒に
やらせて頂きました。

取り掛かりは専門外の分野ではありましたが、色々と
勉強させて頂きようやくお役に立てる自信を得ること
ができました。

幸いにも色々なプロジェクトを無事に終えることが
でき、ある程度の実績を出すことが出来たと思います。

先日、その会社からまた依頼を受けました。
これからの重要な仕事を成功させるために、顧問とし
てではなく経営サイドの立場から仕事を引き受けてほ
しいとの打診でした。
常務取締役として登用していただけるとの事です。
正直冗談か!?と思いましたがどうやら本気のようです。
私としては非常に光栄なことなのですが、個人的に
色々と整理しなくてはいけない要件がありますので
あれこれ悩んでいます。

今日は私が顧問としてどういうことをやって来たのかを
ほんの一部ではありますが紹介したいと思います。

<<細かい項目は除いて大雑把に書きます>>

ある目的で大きな仕事を遂行する事になりました。
大きな仕事ですので、色々な企業と協力します。
そこで目的会社を設立します。

目的会社を設立する時に、色々と取り決めをしなくては
いけません。定款に記載する内容などを吟味します。
資本金の額、出資比率(議決権)、役員名簿など色々です。

また利益の分配方法なども話し合います。

この時は2社での話し合いだったのですが、
出資比率(議決権)で若干揉めました。
51対49だの60対40だの色々と揉めたそうです。
相手の会社の方が桁違いに大きな会社でしたので
かなり強気だったとのことで、交渉はまとまらず
お互いが持ち帰って検討する様になりました。

そして、それぞれの会社で作戦を練り次回の交渉に臨みます。

当時社長は相手の強気に押されてちょっと弱気に
なっていました。

相談を受け、色々と資料を見させて頂いて検討した結果
最終的にこちらサイドが提案した条件は
出資比率は相手側に任意で決めていただくこと
別に10対90でも構わない(代行件はこちらにあるため)
ただし、目的会社(土地開発)の収益のほぼ100%を
こちら側が獲得するという内容を提案しました。

この件を相手側に提示したこちらの社長は
相手側に予想通り顔を真っ赤にして怒られたそうです。

しかし、最終的にはおおむねこの条件で双方納得し
ました。

当初、2社は1杯のどんぶりを見てその分け方を
議論していました。

その1杯のどんぶりとは仕上がった土地の転売利益です。

しかし、相手によってはもう1杯のどんぶりを置くこと
が出来ます。

それは、建物の施工に関する利益(利権)です。

こちら側は不動産開発業者、得意なものは土地コロガシです
あちら側は建築業者、得意なものは上物建築です。

双方とも同じ業種であれば一杯のどんぶりの奪い合いですが
違う業種であれば種類の異なった二杯のどんぶりを仲良く
一杯ずつ食べることが出来ます。

土地に係る利益は我々に…
建物に関する利益は相手側に…
たとえるならば『海鮮どんぶり』は私たちが食べて
『うな重』は相手が食べれば良いわけです。

正直私たちには大きな建築物を施工する力も技術も
殆んどありません。上物の利権は全く手に余ります。
最初から手を出す気はありません。

そのような趣旨を説明したらご納得いただけました。

たしか、私達はスカートの下にしか興味がありません。
おっぱいには興味がありませんのでそちらは自由にし
てください…と言ったような気がします。

相手側は60対40といった内容を一生懸命考えてい
たらしく肩透かしを食らったような感じでした。

これに加えてもう一つ提案させて頂いた件は
相手側の土地開発のスキームが今後通用しない事実が
見受けられましたので、その点をアドバイスさせて頂
いた上で、今回だけにとどまらず今後とも私たちを
活用していただけるよう提携を持ちかけました。

この件で一応見込みの利益が数億円増えたことになります。
(現在も計画に沿って継続中です。)

恐らく上物の建築は提携企業も持て余すことが予想されます。
相手側が協賛として大会社2社を連れてきていることから
大会社へ捧げるための獲物を用意したいと考えているのは
間違いありません。そうであれば、それを理解した上で自由
にしていただく事のメリットは彼らにはとても大きなものに
なります。
資本比率がどうのこうのと言っている時点で私はナンセンス
だと思いました。
そして、相手の状況から利益をすり替えてしまおうと
考えました。金銭だけが交渉の材料ではないと私は思って
います。

見えない資産を見つけ出しお金を獲得する手法は
色々なところで活用できますので、ぜひ探してみてください。

そんなこんなで色々と忙しく日々を過ごしています。

長い長い独り言でした…


[2017/05/20 05:04] | 未分類
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とある事業に関して融資を打診しておりましたが
どうやらうまく資金調達できそうです☆
金額にして大体40億円くらい…
3段階のステップを経て実行される予定です。
それに伴いSPCを組成します。

ということで会社登記手続きなどをまたやらなくて
はなりません…

今まで不動産資産管理法人や輸入販売事業などいくつかの
法人を立ち上げてきましたが、これらは意外にも片手間で
コントロール出来ていました。。。
提携業者を見つけ、ほとんどの流通ルートを自動化するこ
とで大きく負担を減らすことが出来ました。
しかし、今回のSPCに関してはある程度の時間を割いて
自分で動き本気で取り組まなくてはコントロールできません。

これからさらに忙しくなりそうですが、とても楽しみでも
あります。

不動産投資をはじめた当初は何をやったらいいかよくわからず
時には夏場に所有物件敷地の草刈りで熱中症になって倒れたり
したことがありました。。。
馬鹿みたいに面倒くさいことでも自分でできる範囲でなんでも
限界が来るまで実践してきました。
しかし、何事も自分でやる際には何かしら糧となるものはない
か?ということを常に考えてきました。

精神論的になるかもしれませんが、一見別に大したことない
様な細かい事にでも重要な発見がある時があります。
それらを一つ一つ拾っていくと少しずつ『力』を積み上げる
ことが出来ます。
その『力』とは資産の大小ではありません。
その『力』とはキャッシュフローの大小でもありません。

文章で表現し理解してもらうのはかなり難しいことですので
仲間内には実際に見てもらい体験していもらうことで身に着
けてくれれば…と思っていますがそれでも簡単なことではあ
りません。

しかし、今回のSPC組成からはじまる事業の展開状況を
シェアすることによって『力』を得るために何が必要であ
るのかを感じ取っていただければと思います。

投資をはじめて○年で家賃収入○億といったフレーズの
書籍やブログを見かけますが、そういう類の著者はお金は
持っているかもしれませんが『力』ほとんど身に着けてい
ません。私たちから見れば子供がピストルを持っている
ようなものです。10年とか比較的短い間は気持ちのいい
立ち位置で豊かに暮らすかもしれませんが、将来誤って暴発
の可能性が大いにあると思います。
傾向として、高い位置から常人が越えられない壁を簡単に
超えればいいみたいなことをマインドセットという魔法の
言葉で表現します。
マインドは確かに必要ですが、マインドがしっかりして
いても『力』を持たないと自分の力では大したことはできま
せん。
結局、不動産担保をもとに銀行が融資するかしないかの
話になります。

今回我々は大きな金額の融資を受けますが、実は無担保です。
世の中にそんなうまい話はない…と常識的に思うかもしれま
せんが、それが現実です。
あえて言うならば、担保は我々が持つ『力』
我々が持つ『力』から生まれる『将来の利益』です。
もちろん利息は最終的に数億円単位で発生します。
融資先も商売ですので当たり前の要求です。
ですが総合的な利益から見ればそれは微々たるものです。

今では大企業に成長した有名企業も創業時は資金的にも脆弱で
あったにもかかわらず、大きな融資を受けて急成長した…
そういう事例は多々あるのは皆さんご存知の通りでしょうが
そこに担保設定が十分に出来ていた事実は殆んどありません。
実際に担保=融資であれば数十億の融資を受けることは通常では
絶望的な状況です。
しかし、今回の我々のように意外に多く前例があるのも事実です。
マインドセットを完璧にマスターしたとしてこういう融資が
受けられますか?

重力のある地球上では川の水は通常上流から下流に流れます。
例外的に月の引力により一部地域で逆転することがあります。
しかし、いずれにしてもそこには物理的な『力』が作用して
いる訳です。決して『魔力』が作用しているわけではありま
せん。

不動産業界に限らずお金が動く商売には『偽魔法使い』が
とても多いので注意が必要です。

今回のSPC組成に鑑み複数の企業と協力を行います。
メインとなる企業・協賛という形でバックアップしてくれる
企業など色々です。

これからSPC組成の議決権やその他利益配分などの決まり
事を煮詰めていく作業にとりかかります。
しかし、ここで大切なことはここで得られる利益をいかに大
きく自分に持ってくるか?ということではなく
この事業終了後の先々で、今回の縁を生かしいかに今後の
協力体制を強固なものにできるか?という点に重点を置く
べきだと考えています。

それが今後の『力』につながる…そう確信しています。

PS.一部ツッコミどころがありますがご愛嬌です☆

[2017/05/13 06:45] | 未分類
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コメントありがとうございます☆
はぐれメタル大家さん☆
コメントありがとうございます☆

頂いたコメントを励みにしてこれからも頑張っていきたいと思います。
今後とも何卒よろしくお願いいたします。

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7105 (2)


7105_201704280522227a6.jpg


現在フローリングを色々と試用しています。

私は個人的には和室も洋室もどちらも好きですが

所有物件のリフォームの際は和室をすべて洋室化

しています。


私(私達)には畳に関するスキームが現時点において

脆弱なため、得意分野であるフローリング部門での強

みを生かす方針です。


畳はどうしても短期間で劣化していきますが、

フローリングであれば、長い間活用できますので

賃貸経営の場ではフロア化が有利であると考えます。


和室⇒洋室の費用は6畳間ならばDIYをしなくても

3万円くらいですので、ほぼ退去の度に貼り換えをす

る畳よりはいいと思います。


最近はフローリングを色々と試用しています。

従来の使用していたフローリングは万人ウケする

カラーリングでかつ間違いなく最高水準の素材でしたが、

部屋の日当たり条件や間取り等を考慮して、色々な条件

にベストマッチするフロアをセレクトできるようにしよ

うと思っています。


今回は濃い茶系の鏡面仕様のフロアを貼ってみました。

イマイチであったら貼り換えるつもりでいましたが、

これはこれでいい感じだと思います。


管理会社のスタッフさんを呼び感想を伺ったところ

『この床は他の大家さんの物件で施工していただく

事は出来ますか?』といわれてしまいました。

社交辞令と解釈し、『いつでも大丈夫です☆』と

返事をしたところ、本当に依頼されました。。。


ともかく、このお部屋は昨日入居が決まりましたので

一応の成果はあったと思います。


現在フローリングの種類はものすごくたくさんあります。

以前は海外にも目を向けていましたが、最近では仕入れ

スキームの向上により国産も安く仕入れるようになりま

したので国産を使用し、かつ高級志向に注力しています。

(耐久性などを考慮すると高級素材のほうが割安です。)


フローリングはリフォームの要となる主力部材です。

フローリングに関するスキームを強化できれば、後の

賃貸経営はものすごく楽になります。


つづく…


[2017/04/28 05:23] | 未分類
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Re: タイトルなし
はぐれメタル大家さん☆
コメントありがとうございます☆

7000番シリーズはかなりいいですね☆

次から7000番台のフローリングで施工します☆

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