タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

不動産投資を行う上で目標を持つことは
とても大事なことだと思います。

私自身も不動産投資を目標をもってはじめました。

しかし、現在ではその目標もだいぶ変わってきています。

最初の目標は月に30万円ほどのキャッシュフロー
が出せたら老後は安心だな…みたいな感じでしたが
色々と実践し、目標をクリアしていくうちに
出来ることが増え、また新たな目標を設定し頑張って
いるところです。

現在は、自前で新築物件を建てる事を目標にしています。
新築物件といっても色々とありますが、最終的には
RCマンションを建築できればなぁ…と思っています。

その目標を目指し、まずは小さな戸建てから取り組み
たいと考えています。

色々な方のブログで
土地から仕込んで新築利回り○%達成!!
といった記事を見かけることがありますが
恐らく私が目指している内容は
『文字での表現』は同じでもその内容は異なる
ものだと解釈しています。

・土地から仕込む
良さそうな土地を不動産会社の仲介で購入する
のではなくて自分で土地を開発する。

・新築する
建設会社と契約して建築してもらうのではなくて
自分の組織で建築する。

…簡単に説明すると上記のようなイメージです

商品棚においてある商品を購入して手に入れる
のではなく、自らで作成して手に入れます。

そのために必要なものはたくさんありますが
まだ規模は小さいながらも、一通りは揃ってきたと
思います。
あとはその規模を大きくするように努力しなければ
なりません。

『人』『お金』『ノウハウ』『物流』『人脈』『信用』
など色々なものを強化して目標達成に臨みます。

土地に関して…
土地を安く取得する有効な手段として農地転用があります。
現在、農地転用に関する法整備に動きがあります。
国が抱える問題点や政府の思惑を察すれば、今後
農地転用の動きがどうなるのかが見えてくると思います。
実際、嗅覚の鋭い開発業者は色々と動いており
それに対抗すべく我々も水面下で慌ただしく動いています。

物流に関して…
資材等を安く入手するためにはその関係各位と
業務提携をするのが一番有効かと思います。
そして、その取引の範囲が自己の必要範囲に留まることなく
他に関係する事業体の必要数も抱き込んでの取引を導き出せ
るようにする手法も有効です。
(ヤマダ電機方式※過去記事参照※)

つづく…

















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[2017/07/15 04:10] | 未分類
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今日はある記念日でした☆

多数の皆様からお祝いメッセージを頂きました☆
この場をお借りしてお礼申し上げます☆

さて…

夏になると個人的には勉強をはじめる時期といった
イメージがあります。。。

今まで色々な試験を受けてきたのですが、試験日から
それまでに必要な準備期間を逆算すると大体夏になる
事が個人的に多かったです。。

仲間内でもおそらく色々と試験を受けられると思います
ので参考になるかどうかはわかりませんが、個人的な
経験談を書いておこうと思います。

大家さんに関係する資格ですぐ思い浮かべるのは
『宅建』『第2種電気工事士』あたりでしょうか…

人によって感じる難易度は異なると思いますが
おしりに火がついて頑張れば短期間で十分合格できる
試験だと思います。

『宅建』は1ヵ月くらい
『第2種電気工事士』は1週間くらいあれば大丈夫だ
と思います。

ただ、テキストを購入して要点をノートに書き込み
大事なところを赤線を引いて…といった勉強をしていると
前記した期間で合格するのは難しくなると思います。

簡単に要点を申しますと勉強の中心は過去問や問題集
に充てるべきだということです。
テキストの内容をある程度覚えていざ問題を解いてみると
実践では全く通用しない…ということはよくある話です。

水泳教本を熟読していても実際に泳いだことのない人間が
川や海に飛び込むと溺れてしまいます。。。

なんでもそうです。
似たような事象は探せばいくらでもあります。

バスケットボールの教本にかじりついている日本人よりも
そんな教本など読んだことのなくても、いつも仲間たちと
ストリートバスケに興じているアメリカの子供たちの方が
バスケットに関してははるかに上手です。

勉強においてもそれは同じです。

試験に合格する≒資格を認められることが目的ですので
それまでの過程は全く関係なく、結果が求められます。
その点を考えて勉強されてはいかがでしょうか?

その他、傾向と対策等色々とありますが、その辺は
テキストにも書いてあると思いますので割愛します。

・・・・・・が!!

今度は試験に合格した後の話です…

資格を持っていればそれでいい…!?
そうは問屋が卸しません!!

資格を取得することはとても重要ですが
資格を持っているだけではク○の役にも立たない!!
…私はそう思っています。

これも経験談ですが
昔、私が第2種電気工士の免許を取得して自分の
所有物件の電気工事をDIYしようとしたときのこと
ですが…実践の場で私の資格と知識は全く役に立ちま
せんでした。。。

電気配線云々よりも屋根裏に入ったところで、どこを
踏んでいいのかが分からない…
壁の裏のどこに配線を入れたらいいかが分からない…
結局何もできませんでした。。。

昨年仲間が資格を取得しましたので、おめでとう!!
といいつつ早速実践現場に連れて行ったところ固まっ
ていました(;^ω^)
誰だってそうだと思います☆

資格があってもそれを使えなければ意味がないと思います。
資格を取得するこはとても大切ですが、資格を取得してか
らが本当の勝負です!!
そのことを忘れずに、とは言いつつも楽に確実に取得する
様に工夫してみて下さい☆

何かしらないけれど、たくさん資格を取得し並べ立ててい
る人を良く見かけますが、やっている内容が非常に残念な
方をよく見かけます。。。

必要以上に上位の資格は必要ありませんが、その資格の
範囲内で最大限に有効活用できる人になればいいのでは
ないでしょうか?


[2017/07/13 00:34] | 未分類
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にゃんずmama
宅建、第2種電気工事士。まさに今、考えている資格でした。(宅建は先日、銀行のNさんに勧められ、『えー!?取るべき?』と話していたばかり)
はぐれ様が忙しくなられ、屋根裏での講習をしてくださる時間がなくなるかも…とおしりに火が付きました。でも、福岡受験するにはパートナーの都合がつかず。電気工事士は来春受験することにしました。電気は超苦手なので早めに勉強に取り掛かります。

はぐれ様は、その現場に応じた臨機応変な対応をひらめかれるので、すごいです。電気の知識だけでなく、ご自分の持たれている知識をフル活用し、「こうしてこうやったら簡単にできる」と枠にとらわれず、でも、シンプルに発想する。かっこいいです。ちょっとでも近付けたらと思います。

次回の試験頑張ってください☆
はぐれメタル大家さん☆
コメント誠に有難う御座います☆
資格を取るにもスケ―ジュール調整など色々とありますよね☆
今回無理して受験でしなくても次回以降チャンスがある時に
挑戦されたらいいと思います☆
年に1回程度しか受験の機会はありませんが、その間実践で
通用する技術を習得しておくことも可能です。
下積みからやっても何ら問題はありません。
もし宜しければ私の方で現場での監督役をさせて頂きますよ~(*'▽')



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昨日の記事『土地を借りて貸す』は途中で寝てしまい
ましたので未完成のままでした…
また日を改めて書きます。
簡単に紹介すると開発において土地を一括してとりまと
め、テナントなどに貸すといった手法です。
1坪当たり50円~100円程度の利幅ですが
それが万単位の坪数になると毎月得られる収益はかなり
の額になります。。。

さて…
唐突ではありますが実は私は結構厳しいと言われます。
人によってはコンフリクト状態が解消せずにそのまま
さよならする人もいます。

厳しいというのは正直自分でも自覚があります。
でも、厳しい指摘の中にも誓って悪意はありません。

どうにかしてあげたい…
理解してもらいたい…

そう思うためです。

厳しく当たるのは自分に近い人物のほうが圧倒的に
その対象になりやすいと思います。

こういうのもなんですが、どうでもいいと思う人を
怒ったりするのはお互いにマイナスのエネルギーの
消費にしかならず無意識的に無駄だと感じています。

しかし、全員とはいかないかもしれませんが
みんなよく私についてきてくださっているような
気がします。
(単なる勘違いかもしれませんが…)

これもいうべきことではないと思いますが
70歳過ぎの大先輩でも私は全く容赦はしません。。。

今日、ある大きな企業と提携するために話しあいを
しました。

そこにはこちら側の人間として
常に優しい表情の70歳過ぎの大先輩と
美人で聡明なマダムが列席されました。

ともに頼もしく大切な仲間です。
今日列席し会議を行った舞台は間違いなく
誰もが出席できる場所ではありません。。。

不動産投資のカテゴリーでは恐らく余程のことがない限り
一般の投資家は到達できないステージです。

今日の会議は私たちの今後を左右する大事なものでした
。。。

相手がいる事なのでその成果を自分で評価する
事はできませんが、おそらくこの交渉はうまくいくこ
とだろうと思います。

左右に座る頼もしい仲間を見て過去に私が厳しく接した
ことを思い出しました。。。
一生懸命交渉している最中にも走馬灯のようになぜか
左右の2人の存在を感じながらそう思いました。

大人の女性なのに強く言いすぎて涙を流させてしまっ
たこと…(覚えていますか?)
30年ものキャリアを持つ不動産経営者にこれでもか
というばかりにダメ出しをしてしまったこと…
(必要と思いながらも自分の魂に傷がつくような感
じがしました…)
正直申し訳なく思う気持ちもありましたが、後悔はし
ていません。

現実にお二人はそのステージに上がっていました。
それだけで十分です。

必要であれば私はいつでも鬼になります。
(本当は優しいと思っていますがどうでしょうか?)

この記事を見た仲間の皆様はぜひ過去に私にやられた
恨みを公開コメントで書いてください。
複数人で書いてしまえば怖くはないはずです。

その時は木馬のように首を縦に振りながらひたすら
謝ります。


[2017/06/28 03:56] | 未分類
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にゃんずmama
>美人で聡明なマダム
うぷぷ(*´艸`*)言い過ぎです。ダイエットしてこれから「美人で聡明なマダム」になります(T ^ T)

>大人の女性なのに強く言いすぎて涙を流させてしまったこと
ありましたねえ!本にできるくらい濃厚なエピソードがたくさんありますよね!

たくさん学ばせていただき、温かく頼もしくサポートしていただき、私にとって、はぐれメタル大家様は神様のような存在です。私は最近よく「私の未来って明るいなあ」と思うのですが、こんなこと、今までの人生で1度もありませんでした。はぐれメタル大家様にご指導いただいてるからこそ、自分の未来にワクワクできているのです。

>実は私は結構厳しいと言われます
でも、それは「自立できるよう、力をつけてあげたい」という熱い思いと深い愛があるからこそ。私の大家としての進む道を一緒に考えて下さり、アイディアやスキルをご教授くださったり、一緒に汗を流しながらのクロス貼りや、猛暑に屋根裏に登って電気工事をしてくださったり…。私が逆の立場であれば、ここまで真剣に、親身になってサポートできるでしょうか。感謝しても感謝しきれません。

恩返しができれば…と常々思っておりますが、まだまだ実力が伴わず(^_^;)
今後も初心の初々しさを忘れず、ついていきますので、どうぞよろしくお願い致します。「大切な仲間」と言って下さり、ありがとうございます。今日の記事、うるっと来ました。

にゃんずmamaさま
はぐれメタル大家☆
コメントありがとうゴザイマス☆(人''▽`)
恨まれていない様子で安心しました☆
明るい未来のために共に頑張っていきましょう!!
これからもよろしくお願いいたします☆

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賃貸経営の補助アイテムとして『電子錠』を採用して
おられるオーナーさんはどのくらいおられるでしょうか?

全国的には結構いらっしゃると思いますが、おそらく全体で
1%にも満たないのではないでしょうか…

大手フランチャイズの管理会社さんにDATAを頂いた
のですが、私の住む県内では電子錠の普及率は0.1%
未満でした。

電子錠は今から30年ほど前に開発され、私が知る中で
最も古い電子錠は設置後20年くらい経過した製品が
約1年ほど前まで現役で使用されていました。
(さすがに故障したということで私が新しい電子錠に
取り換えたのですが、旧式の電子錠がとても珍しかっ
たのでお願いして取り外した商品を頂きました☆)

賃貸経営の補助アイテムとして電子錠を私も採用している
のですが、電子錠は色々な恩恵を我々に与えてくれます☆
ただカギとして使用するだけではなく、色々な使用方法を
工夫し追求すれば思いもよらなかった有益な利用方法が
発見できます☆

私は約5年ほど前から電子錠を採用していますが
その有用性を評価していますので結構本気で取り組んで
います☆
現在では電子錠を取り扱う会社を設立して全国的に販売し
ており、先日沖縄の不動産経営会社さんから100台設置
の受注を受けました☆

電子錠を取り扱うようになった初期の頃を思い出すと…
まず最初にヤフーオークションで何台か購入しました☆
確か中国と台湾の製品だったと記憶しております。
中国製の商品は設置後3か月くらいで壊れました…
台湾製の商品はある程度使えたもののいつしか壊れて外し
ました…
それから韓国製・カナダ製・ブラジル製・日本製を色々
と試し、結果として現在は韓国とカナダの製品を取り扱
っています。

特に電子錠においては今のところ圧倒的に韓国製が
信頼性があると思います。
意外にも日本製が明らかに遅れていました…

韓国では電子錠がとても普及しています。
韓流ドラマでもよく電子錠を見かけると思いますが
それはドラマだからではなく韓国では当たり前の風景です。
その普及率は日本の比ではありません…
恐らくパーツの1つ1つの性能は日本製の方が高性能
なのだと思いますが、何しろ経験の差が圧倒的で
日本製は今の段階でもほとんどが実用的ではありません。
(開発者が賃貸経営にとって大事なものを見逃している…)

そういう理由で韓国のメーカーと提携して取引をさせて
頂いていますが、今までのお付き合いがありますので
現在ではそのメーカーととても仲が良くなっています☆
今では私たちの要望や意見をとてもよく聞いてくれ
ます。

実は5年前から大家仲間や知り合いの大家さんなどに
電子錠のモニターになって頂いていました。
その中から色々な感想や要望、故障した場合はその症状
を色々と集めてDATAを取らせて頂いていました。

そのDATAをもとに私たちがメーカーに感想や要望
故障の症状と原因、または改善するための提案などを
出していました。
そのたびにメーカーもアップデートやアップグレード
をしてくれました☆
また、韓国の住宅の設計方法と日本の住宅のそれは
結構違いますので、日本に適合した製品にしていただく
事も必要でした。
(この件についてはこちらでも金属加工会社と連携して
オリジナルのパーツを制作して対処したりしています。)

そのような製品の改良を繰り返し、同じ製品でも
その性能や耐久性が別物になっている製品が色々と
誕生しました☆
(正直初期の頃の製品は結構弱点はありました…)

実は4月から電子錠の全国販売を実現するために
日本の住宅設備のメーカーと業務提携することになりま
した。
大家さんならだれでも知っているような
洗面化粧台やキッチン・トイレなどを制作している
メーカーさんです。
電子錠の販路として同じベクトルを向いている企業と
提携することで、効率的に販路を広げていけるため
交渉の末、業務提携を結ぶことが出来ました☆

そのような状況に鑑み、今後の日本でのシェア拡大の
ため、私達賃貸経営の現場の人間サイドの意見を反映
した製品の開発をメーカーに打診しておりました。。
それが今年中に実現します☆

製品を作るために技術はもちろん大事ですが
コンセプトがマッチしていなければあまり使えない
残念な商品になります。

例えば…
・スマホで開錠する電子錠
スマホを持っていない住人やお年寄りには使いにくい
スマホを操作するよりも従来のカギの方が早い
スマホの電池が切れたら開けられない
遠隔監視の管理手数料が高すぎる…月額約1万円!?
…などなど

・両面テープで装着(穴をあけない)できる電子錠
悪戯されて機器を持っていかれたらどうするの?

・リモコンで車のように簡単に開けられる電子錠
リモコンを持ち歩かなくてはならない
リモコン内にカギを入れられるが、その分リモコンが大きい

…色々と善し悪しの一長一短です。

そういった製品が多い中、その全てをクリアした
高スペックの電子錠が10月に誕生します☆

各種暗証番号・指紋・カード・ICタグ・RFシール
その他、色々なコードが利用可能☆
万が一故障しても入居者様に迷惑をかけない仕様の
電子錠になります☆

私の所有物件にはすでに電子錠が採用されていますが
全て新型に切り替える予定です。
それだけ安心して使える電子錠になります。
今からとても楽しみです☆

電子錠を採用するにあたり
現場で実践してきた経験から申しますと

メーカーの保証やメンテナンスが得られない商品は
採用しないほうが良いということ。
特にオークションやショップなどで購入するのはいいのですが
壊れた時にパーツの確保や修理が出来ること…これが大切です。

電子錠には通常のカギと同じでバックセットなどの規格・寸法
があります。それがきちんと統一されていないものを購入する
と故障にたびにほかの製品を購入して設置孔が合わないなどの
不具合が出てきます。
(保証・メンテナンスがある製品であればそのまま修理して
使えます)

保証・メンテナンスが出来る商品はそもそも故障に強いです。
そういうことを考えて制作してありますので、質がいいです。

故障時に入居者様が室内に入れないことが万が一にも無い様に
対策が施された製品を採用すること☆
これが一番大切なことだと思います。
万が一の故障時にも開錠が出来て、かつ施錠が出来る製品を
採用しましょう☆
(破壊して開けるのはナシです。)

最近電子錠が以前に増して注目されてきているのを感じます。
だいぶ前から存在する製品ではありますが、これから登場する
製品はかなり実用に則している製品になると思います。
日本製の電子錠は現在ではイマイチですが、色々と場数を踏み
これから色々と改良されていくでしょうね☆

EVER2.jpg 


[2017/06/13 02:23] | 未分類
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はじめにお断り致しますが…
記事にしておきながら本件はあまり詳しくは書けません。。。
ですが、人によっては何かしら得られるものがあると思います
ので一応書いてみようと思います。

・デッドクロス(減価償却)
・譲渡税
・相続税

などなど…

不動産投資に関わる各種税金対策は色々な方が記事に
取り上げられています。

例えばデッドクロスに対しての対処方法として…

・新規物件購入により減価償却を増やす
・減価償却期間が切れる前に売却
・繰り上げ返済
・自己資金の割合を増やし購入
・ローンの借り換え⇒返済期間延長
・元金均等

などなどまだまだ沢山ありますが、それらは全て
姑息的治療でしかありません。
減価償却の仕組みをある程度理解し前もって対策をとる
事は大切なことですが、結局その仕組みの中で流されて
います。

これらの対処は回避・先延ばしに着眼していますが
そういう思考では根本的な問題解決には至りません。
税務の知識だけではどうしようもないのです。

先日、取引銀行の紹介で不動産業者の主催する
不動産に関わる税務関連のセミナーを受講してきました。
講師はかなりベテランの税理士さんでしたが
やはり上記のような対処法をおっしゃっていました…

皆さんはどう対処されているのでしょうか?

そもそも減価償却を気にしなくてもいいようにするには
どうしたらいいでしょうか?

色々と考えてみられてはいかがでしょうか☆(´▽`*)☆

PS.克服している人は結構いると思います☆


[2017/06/03 01:22] | 未分類
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