タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

タイトルの通り、14件の退去通知を受けました。

3月31日付けでの退去ですので今は何もできません。
ですので4月になったら対処していきます。

退去理由は色々です。。。
転勤・新居購入・結婚・卒業・市営住宅の当選などなど…

14件という数は例年よりは多いのですが、物件総数
から見れば突出しているわけではないと思います。

昨日まで13件でしたが、管理会社さんから連絡をいただき
14件に増えました。
管理会社さん曰く、お客様への説明不足があったそうで
1か月前退去通知ルールを適用できなくなった…
要は違約金を頂くわけにはいかなくなりました…
お詫び申し上げますとのことでした。
通知があっても無くても結果は変わりませんので特に気に
しません。。ということで一件落着です。

私には退去があった時に楽しみにしていることがあります。
今回の14件の退去のうち、物件購入後一度も手を入れて
いないお部屋が7部屋あります。
そういうお部屋をフルリフォームするのが密かな楽しみ
だったりします☆

物件購入後にチャンスがあればフルリフォームを行います。
すると、次回以降しばらくの間は退去時に清掃のみ、または
クロスの張替え程度で募集をかけられます。
物件によってバラつきはありますが、1巡して全てのお部屋
をリフォームした物件は入居率も高く手がかかりません。
以降の投資がスゴク楽になります。

4月は7件のフルリフォーム&7件のリフォームが待ってい
ますので、施工手順等を記した作業指示書を作成しています。

例えば…
誰がどの物件を担当するのか?
各人の担当職種は?(みんな多能工ですので色々できます。)
資材の品目と必要数、運搬・搬入計画。
(今回フローリングを約160坪資材倉庫から搬出します。)
遠方の物件であった場合は、食事などを世話するサポート
要因に随行してもらったりします。
機械類の準備(クロスのり付け機、エアーツールなど)

基本的にリフォームを行う場合、全て自前で行っています。
人員は呼集すれば、いつでも色々な職種の人が集まります。
資材は倉庫にある程度ストックしてありますので、不足する
ことはあまりありません。
不足分が必要な時は、メーカーから現場着送してもらいます。

リフォームに使用する資材はいつも決まっていますので
施工する皆が慣れています。
例えば、クロスなども使用する品番が決まっており、どの
物件においても同じ品番のものを使用していますので
色や柄の違いが出ませんし、補修するときに重宝します。

その他…
どこをどの資材で施工するなどが予めわかっていますし
物件の配線の状況、給排水管の状況なども作業指示書に
書かれていますので、抜けなく確実に作業できるように
なっています。

物件をリフォームする際に1部屋を徹底的に調べ上げて
使用する部品や建物の癖や特徴を把握しておけば、同物件の
ほかの部屋を施工するときにとても楽になります。
(間取りが一緒であれば左右が逆になるだけで基本同じです。)
それをDATA化して作業指示書に記載するのです。

例えば…

シロッコモーターから異音がする場合の処置
※ベアリング2個必要。品番は6200ZZEです。
※プーリーと交換用ベアリングはA19番に入れてあります。

カラーモニターホンの新設方法
※当該物件のモニターホンは100V直結式です。
※必要な配線は連絡線8mとVVFケーブル2mです。
※配線類はB3番に入れてあります。
※天井裏が10cmほどしかありませんので点検口が必要です。
 点検口は2か所、玄関入口とリビング入口(写真参照)です。
 配線通しはブラックフィッシャーとグリーンスリムラインを
 用意しています。
※既存のベルからVVFを延長し新設親機に給電してください。
 直結式ですので、室外機側のVVFをコネクターで連結します。
※リビング点検口から室内機本体までの配線通しの際に注意点が
 あります。(写真参照)既存ベルの取り付け部に縦に柱があり
 ますが、その右側は横方向に桟がありますので通せません。
 必ず左側に通してください。

…簡単に書きましたが、このようなものを担当する方に渡します。

要は一度隅々まで調べ上げて次に活用できるDATAを取れば
良いと思います。
それを怠ると、次また苦労します。
予め攻略法がわかっているのとまったく知らないのでは雲泥の
差があります。

作業指示書を作成するためには、ある程度の知識が必要になり
ますが、これをマスターしない手はありません。

私がセルフリフォームをする理由…

不動産投資をはじめたばかりの頃はただ単に経費削減のため
でした。
しかし、そこから成長し資材等の物流を支配することの必要性
を感じ、そのルートを手に入れました。
それから更に気が付いたことは、人を使うことの難しさでした。

自分が多能工だからと言って自分一人でリフォームしていれば
時間がいくらあっても足りません。
物件数が増えれば増えるほどそれは顕著になります。
人の力を最大限に活用しなければなりません。

そういう考えですので、一人ぼっちの多能工セルフリフォーマー
を見ても全くすごいとは思いません。

私がセルフリフォームをする理由…いや、していた理由は
今あるようなスキームを活用できるようになるためだったと
今では思っています。

技術だけではなく物流と人を活用できれば、何年もその道
を生業としてきたプロもあっさりと置き去りにすることが
出来てしまいます。

色々と申しましたが

14件の空室が近く発生します。
不思議とまったくショックを受けていないことに気が付き
ました。。。
駆け出しの頃とは大違いです。。。

今回のリフォーム作業に私はあまり参加できませんが
作業する皆さんが可能な限り楽できるように
魂を込めて作業指示書を作成したいと思います。

作業終了後の確認と入居申し込み報告を楽しみにしています。


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[2017/03/19 01:00] | 未分類
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はぐれメタル大家さん☆
コメントを頂いた皆様へ

コメント頂き誠にありがとうございます☆
参考になりそうな案件がございましたらまた記事にしたいと思います。
これからも何卒よろしくお願いいたします(*'▽')

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3月に入り忙しくなってきました…

昨年、不動産管理法人ではない法人を設立したのですが
その中に、不動産投資コンサルティングと住宅設備販売
などを組み込んでいました。

その他にも3項目定款にあるのですが

現在は不動産投資コンサルティングと住宅設備販売が
動き出しています。

不動産投資コンサルティングは…
とある土地区画整理組合の代表顧問に就任させて頂くことに
なりました。

10年以上続いた大型ショッピングセンター誘致計画の実現
に向けて詰めの作業をしています

すでに地権者の大多数の同意は得られており、自治体の協力
を得て広大な農振地(○万坪)の除外をします。

ファンド、取引銀行の手配も順調に進んでおります。
道路計画、水路計画、公園計画、その他諸々の計画を行い
合算減歩率を算出…そのパーセンテージを上げるための
妙案がないか思考中です。

大きな事業を行うのには大きな資金調達が必要なのですが
その仕組みは通常の大家さんが行うものとかなり異なりま
す。その辺が面白いです。

この仕事の醍醐味は、株式投資でいうところの
『インサイダー取引』です。

こと不動産投資のカテゴリーではインサイダー取引を
規制していません。
ですので、情報をもとに土地を仕込んでおき区画整理
により減歩された後に数倍の価格で売却する…
または、土地交換により一等地に宅地を得て
新築アパートを建設する等の手法が使えます。

土地を仕込むタイミング
農振地特有の優遇措置、仮登記のリスクなど
色々とマスターすれば面白いことになると思います。

売り物件が少ない…そういう時は土地開発に励む…
自己資金が少ないときは…土地開発で稼ぐ…
そういう手法もいいかと思います。

『○の農振除外申請受理(許可ではない)
のタイミング…』これが重要なキーワードになります。

ちなみに申請書類を作成しましたがこんな感じです↓
(作成するのは結構手間がかかります。)
農振除外申請 

自分一人ではとても買い占められないので
知り合いなどで余裕のある人にはお勧めしようと思っています。

次に…

住宅設備販売ですが

電子錠の販売について全国規模の販売業者と提携する
ことになりました。
我々はメーカー直結の代理店(卸業者)になります。
ついに全国展開です。

日本の電子錠普及率は諸外国に比べるとものすごく低く
潜在する需要はとても大きいと思っています。

電子錠を取り扱うようになった初めの頃は、我々に
『いたらないこと』がたくさんありました。
はっきり言って力不足でした…
しかし、今では違います。
弱点だった点を改善し、色々なパーツを独自開発
することにより、大きな物流企業に提携を申し出て
頂くことができました。

これから面白くなりそうです☆

残るは『建築・リフォーム事業』『レンタカー業務』です。

『建築・リフォーム事業』はスキームがほぼ完成しています。
『レンタカー業務』は整備工場を取得しもう少しで形になります。

…以上が現在進行中の案件でした。



[2017/03/08 00:43] | 未分類
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不動産投資をはじめてそれなりの期間がたちますが…

今でも熱意だけは初期の頃と変わらずに持っています。。。

不動産投資で成功するためには何が必要か?

どうすれば雲の上の大家になれるのか?

そんなことを考えて日々研究を重ねてきました…


法律的なものなどは早い段階からある程度はマスター

できましたが、一番難しかったのは

『人を使うこと』(協力を得ること)だと思います。

本当にこれが最後の砦のような気がします。


この『人を使うこと』を極めればあらゆる分野での

道が開けます。


それは、人脈というものとは少し意味合いが違い

いわば初対面でも他人に協力してもらうといった

ニュアンスだとイメージしていただければわかりやすい

と思います。

(そうれが理解できれば人脈もおのずと広がってきます。)


『Win-Winの関係』という言葉がありますが

その関係は非常に大切なものです。

しかし、それを勘違いしている人があまりにも多いと思います。


例えば、今後の仕事の発注依頼をチラつかせて値引きする人…

いわゆる『伝家の宝刀』を抜きたがる人とか…

ダブルブッキング・トリプルブッキングなどを平然と行い

最後に選んだ業者と『Win-Win』とか…

色々なタイプの人間がいます。


確かに、それもテクニックだと位置づけて

それで人が動いてくれれば多少は利得があるのかもしれません。。

しかし、そのような変な癖がついてしまうと

更なる高みには絶対に上がれないということを

私は断言致します。


さて…


先日、知り合い経由で不動産について相談したいという方が

私のもとに尋ねてこられました。

『不動産投資をしたい』ということでしたので相談に乗るこ

とになりましたが…

相談の内容を聞いて正直びっくりしました。


その内容は…

・老後のために不動産投資をしたい。

・競売物件は安価で手に入ると聞いたので先日落札した。

・落札したのはラブホテルです。土地値で落札できました。

・融資はどこで受けるのがいいですか?

・今経営している人は立ち退いてくれますかね?

…といった内容でした。


さらに…


・ラブホテルを経営した経験はない。

・サラリーマンなので自分は本業で手一杯。

・脱サラは考えていない。

…色々と問題がありそうです。。。


知り合いからも『色々とサポートしてやってください』

とのことですので、協力することになったのですが

さてどうしたらいいでしょうか?


実はこの手の解決法は大抵2パターン程度の単純な

方法である程度の道筋は開けてくるのですが

『人を使うこと』『Win-Winの関係』などの基本が

理解できていないと直ぐに『万事休す』となると思います。

というわけで、相談者本人では解決できないと思いますので

私が代理として近日中にラブホテルに行くことになりました。

場所が場所だけに少し緊張します(;^ω^)


どうなることやら…


PS.実はボランティアでこういった相談に乗らせて頂いています。

将来的に本業にしたいと思っていますので、修行と割り切って

無償ではありますが本気で取り組んでいます。

法規関係・入居促進・リフォーム・融資・資材流通など色々な

分野に対応できます。


最近の主な実績は…

大型ショッピングセンター移設の土地買収案件

大型太陽光発電に関する土地買収案件

ドラッグストアー誘致に関する借地権交渉

アパート・マンション改築リフォーム案件

資産組み換えに伴う大型マンションの売買案件

などです。


不動産コンサルティングマスターの方からの相談を

受けたときは何だか変な感じでした…

将来のため今はひたすらスキルを磨きたいと思います。



[2017/02/18 06:02] | 未分類
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昨年10月に立ち上げた株式会社のなかに

住宅設備販売部門があります。

そこでは色々な商品を取り扱っているのですが

代表的なアイテムとして『電子錠』があります。


その電子錠の分野において、今回指揮を執るこ

とになりました。


元々は私が創業したものなのですが、信頼して

いる仲間に代わりに指揮を執ってもらっていました。

しかし、ここ最近の情勢の変化に対応するために

言いだしっぺの私が元の鞘に戻ります。


電子錠を取り扱うようになったのは

私が過去に購入した物件に取り付けてあった電子錠

に不満があったからでした…


オーナーチェンジで購入した当該物件には今でも

他社の電子錠が取り付けてあります。

半ば強制的にリース契約を引き継ぐことになり

毎月リース料を結構支払っています。

解約しようにも違約金がものすごく高いためあと

数年は我慢しなくてはなりません。。。

オーナーチェンジする際に私としては電子錠リース

を打ち切りたかったのですが、当時の契約者である

前オーナーに違約金が請求されてしまうと物件の

売買自体が立ち消えになる恐れがありましたので

無条件で契約をそのまま引き継ぐことにしました。

(前オーナーさんには1000万円くらいの指値

を承諾していただいていたので、電子錠リースの

件は事前に業者との話し合いで、前オーナーに

違約金の話が出る前に契約引継ぎをしました。)


電子錠を取り扱うようになってから数年経ちますが

取り扱い当初と比べ、電子錠自体の性能はかなりよ

くなってきていると思います。


ただ、性能が良くなってもなくしてはいけないこと…

それは、簡単に素早く鍵を開けられることです。


最近、いろいろな電子錠が出てきていますが、賃貸

経営に向かない電子錠が散見されるようになってきました。


ひとつ例にとれば…

スマートフォンで開錠するタイプの電子錠…

昨年春くらいに発売されたもので、大量に購入された

大家さんが結構いらっしゃると思いますが、実際に使

用してどうだったのか気になります。


確かに便利でしょうが、鍵を開けるのにスマホの

アプリを開いて開錠ボタンを押す…

青歯設定でスマホの電池の消耗は大丈夫?

スマホの電池が切れたらどうするのでしょう…

スマホを持っていない入居者さんはどうするの!?

手動で暗証番号も入力できない!!

なんて思っていたら、案の定今では中古で安く売ら

れています。


少し改良されてスマホを持ってドアに近づいたら

開錠されるタイプ…これは仕組みを知っている悪い

人に狙われたら大変なことになります。


最近やたらとドアに穴を開けないような方向で

電子錠の開発が進んでいるようですが、電子錠を

取り付ける際に30mm程度の穴を開ける一番の

理由は単に配線を通すためではないことを理解す

るべきです。


色々と書きましたが、オーナーさんが賃貸物件向け

にどのような電子錠を選択されるかは自由です。

しかし、一つの重要なポイントを申しますと

『アフターケア』ができる電子錠を購入すべきかと

思います。


電子錠は精密機器です。

非常に便利な反面、当然故障のリスクがあります。

私たちでは色々と仲間の大家さんに協力して頂き

様々なDATAを取らせていただきました。


数千台分のDATAからわかったことは…

使用期間5年以内で完全に機能停止になる不具合

は0.5%程度

LEDの球切れなどに起因する軽微な不具合

は3%程度

一部のボタンが機能しないなどの不具合

は2%程度(内機器の不具合約1%、風などによる

激しいドアのCLOSE時発生した機器コネクタの

接触不良約1%)


…上記のような結果となりました。


その他、軒天井のない常に雨ざらしとなる環境下

では故障率が跳ね上がる傾向にあります。


しかし、現在は色々と対策が施された新型機種が

発売されており、故障のリスクはかなり軽減され

ていると思います。

(新型機種での故障率は今のところ0%です。)


電子錠は便利な反面、当然故障のリスクはある…

そうであればどうすればよいか?


そもそも論で最初から導入しなければ良いのでは?

そういう判断も当然あるでしょう…


しかし、電子錠をうまく使いこなせれば使わない

大家が絶対に得られない高い利得を得られるのは

確かです。

(実際に導入したらオーナーも入居者さんも

 後戻りしにくくなります。)


というわけで、電子錠を取り扱う側として特に

力を入れているのがアフターメンテナンスです。


これは製造メーカーと提携してネジ一本から

取り寄せていますので、故障部位をピンポイント

で修復できます。


ピンポイントで修復できるので、安く済ませる

ことができます。

(故障したらまた一式お買い上げ…ということには

なりません。)


また、複数物件お持ちのオーナー様には万が一の

故障に備え、代用品を一台確保されることをお勧め

しています。

その理由は、電子錠が同時に故障することは希です

ので、代用品があればそれを一時的に使って頂き

故障品を私たちに見せて頂ければ即時修理ができる

(我々の手元では修理時間は遅くても20分以内)

ようにするためです。


恐らくほとんどの場合修理費用は2000円以下

だと思います。


保証期限を超えてからも格安で修理対応をすること…

各種ドアに簡単に取り付けできる特殊器具(特許商品)

を開発したこと…

その他、インテリア感覚で電子錠を数万色の中から

オリジナルの色に塗装(古くなったもののリペア)

するなど…


様々な取り組みをしてきた結果、今回大手企業等

などからの引き合いもあり、仲間には少々重荷に

なってきたそうですので、指揮を交代することに

なりました。


さてこれからどうなることやら…


PS.電子錠は暗証番号とカード(ICタグ・RAFID)対応

  タイプがオススメです。マスターパスワードは

  通常パスと独立して設定できるものが便利です。




[2017/01/16 03:28] | 未分類
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もうすぐ2016年も終わります。。。


私にとって今年は…

資産管理法人ではない法人を作り、色々な

力をつけることができた年になりました。


2017年からは個人としての不動産投資は卒業して

次のステージに挑戦します!!


年末の折、先日までいつもの通り物件や倉庫の片付けを行い

大晦日である今日は自宅の掃除を行いました。

大掃除の最後にベランダの掃除を…

と思ったのですが、エアコンの室外機の

裏に鳩が巣を作り、卵を温めていました。

ということで、ベランダの掃除は中止し年を越します。

無事に卵から雛が孵り、巣立った頃に掃除をします。


皆さんにとって2017年が飛躍の年になる事を祈って…

2016年ありがとうございました☆



[2016/12/31 23:37] | 未分類
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