タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

私事ですが現在事務所を開設すべく準備をしています☆

まだ準備し始めですので設備が整っていませんが、これから
仕事がやり易い様にカスタマイズしていきたいと思います。
(部屋のセパレートなどのリフォームも実施します。)

普段は商談や会議、役所等との調整を行う場所として活用
しますが、オフ時に20~30名規模の無料セミナーでも
開催出来たらいいなと思います。

次は大きな作業場(工作室)を開設したい…

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[2017/09/10 14:15] | 未分類
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電子錠リニューアル作戦の続きです☆

現在販売されている電子錠には大まかに分けて2種類
のタイプに分かれます。

既存のドアノブはそのままに、機器を取り付けることにより
デッドボルトのON/OFFの作用によりロック/アンロック
を切り替えて開閉するタイプ(デッドボルト式)

既存のドアノブを廃止し、モチスを内蔵した機構のドアノブ
一体型の電子錠(モチス式)

…上記の2種類です。

賃貸の場合、価格面や取り付けの難易度に鑑み、殆んどの
場合デッドボルト式が採用されていると思いますが
実は、モチス式の電子錠の方が性能・機能はもとより
耐久性・信頼性ともに優れています。

その理由は作動部分の構造によるものです。
機器を分解してみるとよくわかるのですが…
簡単に言いますと、駆動部分のモーターの負荷による消耗
の差が圧倒的にモチスタイプの方に有利であるからです。
(この辺は専門的な部分になりますので詳細は割愛します。)

ということで、今回の電子錠リニューアル作戦☆では
今まで取り付けてきた『デッドボルト式』の電子錠から
『モチス式』の電子錠に切り替えていきます。

モチス式の電子錠は少し取り付け難易度が高めですので
参考になればと思い記事にします。

今回、電子錠を設置したドアは↓のようなドアです。

IMG_3071.jpg 

平均的なものよりバックセットがややフレームに近い感じがします。

IMG_3072.jpg 

結構錆が出ています…板金塗装した方がいいと判断しました☆

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バックセットを変更します。
飾りモール類をすべて外し、金属パテで修正します。

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ペーパーをかけます。
ハンディータイプの無段階変速ポリッシャーがあれば便利です。

IMG_2998.jpg

内側もパテ埋めします。

IMG_3002.jpg

一応仮合わせ…
ちょうどいい位置になったと思います☆

IMG_3027.jpg 

マスキングを施し塗装中…
別に手塗りでもいいですが、ガンを使用した方が仕上がりは
良いです。こういう時に小型のコンプレッサーは重宝します。

IMG_3023.jpg

深緑色のドアになりました☆

IMG_3037.jpg

室内側はオフホワイト☆

設置状況
asd.png
モチスを設置するときに問題になるのがモチスを固定するプレートの
サイズです。JISのようなきっちりした規格がないため大抵合いません。
そういう場合は作っちゃえ!!
(作図して加工します。金属加工設備があれば簡単ですがなければ
 金属加工会社に作成してもらうという方法もあります)

IMG_3041.jpg

モチスを組み込んだら電子錠本体を挟み込みボルトで固定すればOK☆
デッドボルト式とは違い、モチスタイプはロック機構の収まりが良く
適合するドアをあまり選ばないのが利点です☆

IMG_3051.jpg 

このタイプの電子錠は室内機がシンプルですね☆



作動点検してみました☆
作動良好の確認をもって無事に取り付け完了ですヾ(@⌒ー⌒@)ノ

この電子錠を取り付けるのにコミコミ2万円くらいかかりますが
費用対効果はかなり良いです☆

デッドボルト式ですとモーターの寿命の問題があり5~7年の
間でモーターの交換が必要になってきますが、モチス式では
10年以上はノーメンテで大丈夫だと思います。

(一応、念のため補修用のパーツはストックしています
 万が一の時に入居者さんに迷惑をかけないためです。)

実は、現在電子錠のメーカーと提携して新型の電子錠を
開発してもらっています。
『より賃貸オーナーが利用しやすい様に!!』をコンセプト
にした製品になる予定です☆
11月頃に手元に届く予定ですので今から楽しみです☆

[2017/08/23 11:06] | 未分類
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今まで賃貸物件の入居率を上げるために色々なアイテムを
採用してきましたが、その中でも電子錠が一番効果的だと
感じています。

電子錠を導入するメリットは色々とあります。
その中の一部を紹介しますと…

☆入居率の向上⇒機会損失の低減
☆入退去時の鍵交換費用の節約
☆オーナー専用モードによる全室一括管理が可能
…などなど

まだまだ活用法はたくさんあります。

オーナーの立場からの感想ですと、管理が楽になるのが
非常に助かります。
電子錠を導入する前は、物件を見に行くたびにカギを用意
しなければなりませんでしたが、今では手ぶらでお部屋を
見に行くことが出来ます。
(はるばる物件まで来たのにカギを忘れて取りに帰ったこ
 とが何回もあります☆)

私の仲間内の物件には大体電子錠が導入されていますので
何かしらのヘルプがあった際に、許可さえもらえれば部屋
に入り補修等をすることが出来ます。そういう使い方も可
能です。

色々と便利な電子錠ですが、意外なことにそんなに普及し
ていません。なぜあまり普及していないのか?
それには色々と理由があるのですが、きちんと取り扱える
のであれば、かなり強力な武器になりますのでお勧めいた
します☆

先日、オーナー仲間の物件に電子錠を取り付けましたので
今回はどうやって取り付けたのかをシェアさせて頂きたい
と思います。

つづく…(写真準備中☆)

とりあえずこんな感じになりました↓

IMG_3041.jpg 




[2017/08/22 13:42] | 未分類
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先日、とあるオーナーさんに呼ばれました…

はて?なんだろう…
訪問してみると物件の売却依頼でした。

数か月前に総額10億円分くらいの物件を売られた
ばかりなのに…また売るの!?

ちなみに今回も売却規模が大きいです。

地方で1棟1億円規模の物件は少し前まで年収が500万円
くらいの方でも融資が通る場合がありましたが、ここ最近は
ほぼ壊滅状態ですので、年収が2000~3000万円位の
方に紹介します。しかし、3億~6億円位の物件となると
大体年収が5000万円以上の方がターゲットになってきます。
経験上、そのクラスの方は殆んどがお医者さんでした。
(都心部になると色々な職業がありますので色々な業種の方が
ターゲットになりえますが、地方ですとある程度購入できる人
が限られてきます。とんでもないお金持ちもいますが、そうい
う人は中古物件にあまり興味をもってっくれない場合が多いで
す。)

少し前にサラリーマンの方がひょっこり現れて4億円位の
物件に買い付けを入れられました…
サラリーマン年収が600万円位の方でしたが、銀行の融
資がすぐ決まり、あっけなく売買が成立しました…
その時ちょっとしたカルチャーショックを受けたのを覚えて
います。。。
後から分かったことですが、その方は資産家の息子さんだ
ったということでした…。
確かに大型ショッピングセンターの隣に位置して良い
立地だけれども…そこ数年後には撤退しますよ…

売る人…買う人…色々な人を見てきましたが
本当に色々な理由が存在します。
ホントに!?と思うような理由で売ったり買ったり…
不動産投資を理論的に勉強すればするほど不可解な
売買が存在しています。

しかし、それぞれの立場を理解した上で売る人と買う人を
引き合わせることが出来れば面白い様に物件が動いていき
ます。

まとめて10億円分物件を集めてきて☆(今年中の決済で)
なんて注文も存在します。
そうなれば、とにかく資産の入れ替えを考えているオーナー
さんに○棟まとめて10億で売って(/・ω・)/高く買うから☆
といえば成立してしまいます。

利回りが5%程度でも買う人がいる理由…わかります?
これは決して悪い買い物ではない場合が多々あります。
(一般人は絶対やってはいけません。)

今日は地方で不動産業をされている人にお伝えしたいのです
が、地域密着型の経営で頑張っておられると、時に昔なじみの
オーナーさんから大型物件の売却を依頼されることがあると
思います。しかし、大きな物件は買える人が限定されてくる
ので、思うように売れません…
しかし、世の中にはそういう物件を欲している方が確実に
存在しています。
そしてそういう人の情報は、特定の場所に集まってきています。
それを探し出せれば意外に簡単に売れてしまうものです。
逆に買う場合も然りです。

不動産業は情報戦です。
税金が絡むと面白いような動きを見せる場合もあります。
それらの状況を把握して潜在的な売買を掘り起こしてみるのも
面白いかもしれませんね☆



[2017/08/12 05:55] | 未分類
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密かに今考えていること…

それは賃貸物件の価格破壊…

昨今、中古物件購入のハードルがとても高くなってきている
気がします。
仲間内での物件取得(融資)の状況を見て強く感じます。

ですが、新築のジャンルにおいてはまた状況が異なる
ため、それを強みにしている方はどんどんと建築されている
ようですが…

その手法も注意をして行う必要があります。

少し前にガソリンが安くなった時期がありましたが
なぜ安くなったのでしょうか?

…独り言はさておき

私の所有物件の入居者様のDATAを分析すると面白い
結果が分かります。

物件それぞれにコンセプトがあり、客層は異なるのですが
非常にシビアな家計のやりくりをされている方が最近特に
多いように感じます。

今後日本は人口の減少を目の当たりにするでしょうが、
それは平均的な大家ならば誰でも理解しているはずです。

人口の減少は必ず経済の衰退を伴います。
今更対策をとったところで効果が出るのはかなり先の
こととなるでしょう…

人間誰しも新しく快適な住宅に住みたいものですが
それがみなに出来るのか?

近い将来
人口減少⇒他より選ばれる住まいづくり≒新築という
ロジックでは通用しない時期が来るかもしれません。

他よりも選ばれる住まい⇒少し古いけれどハイバリュー
他よりも選ばれる住まい⇒狭くて不便だけど超激安

選ばれる要素は色々あると思います。

我々大家は、新しいものや快適な居住空間を追求する
事も大切ですが、世間の状況を見て、そのニーズに合わ
せた物件を持つことも大切だと思います。

ある地域でのこと…

とある方が新築のアパートを一斉に建設し付近の中古アパートの
大家さんに対し奇襲を仕掛けたことがありました。。。
しかし、最終的には新築が完敗することに…
詳細は割愛しますが、相手によっては地雷を踏むことがある事例
として私は教訓にしています。

色々なパターンがある中で

私が目標としているところは
『マックスバリューの賃貸』です。
新築でも家賃が高ければ意味がない…
中古だってかまわない。価格優先のお客様も大勢いる…
新築を否定しているわけではなく、
新築で低価格なものが提供できればなお良しと考えています。

今はどちらかというと価格優先の賃貸を行っていますが
近い将来圧倒的な格安新築を手掛けていこうと思っています。

そしてその格安新築は将来、そのまま少し古くても超低価格
の物件になります。

※ある物件で超低価格の家賃設定または低価格で高機能な
設備を整えた物件を出していますが、結果としてバリュー
に勝るものはありませんでした。

最近の新築を見ていると、新しいけど家賃が高い!

その家賃ならば新築でも表面利回りは高くなるよね…
というものが散見されます。

そこで、前回の土地から仕込んで新築…
につながる訳ですが
今までに無い桁違いの物件を作っていこうと思います。

どこぞの新築物件の隣に新築建ててみようかな?

並行して新素材で建てる戸建て賃貸の計画も進めていきたい
と思います☆

[2017/07/31 02:19] | 未分類
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