タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

私事ですが、仲間を増やそうと思っています。

最近お付き合いのある業者さんなどの従業員さん
から不動産投資について色々と話を聞かれます。

例えば…
不動産会社の方
資材卸業者の方
工務店の方

などなどです。

それぞれの業種の方々は不動産投資でお付き合いする
業者側の方たちですが、不動産投資について興味はあ
っても、自分で経営していない段階では色々な面で技
能は低いです(当たり前ですが。。。)

しかし、私はそういう方々は私みたいな不動産とは全く
関係ない業種出身の者からすると、開始した時点でかな
りのアドバンテージを持っていると思います。

私からすれば、まさに人材の宝庫です。

そういう観点から、色々と不動産投資について質問を受
けた際に、真剣に取り組むのでしたら一緒にやっていき
ましょう!!と声をかけさせて頂きました。

それぞれのジャンルのエキスパートが集まれば、大きな
力になります。
今まではビジネス上のお付き合いですが、それ以上の
協力関係が必ず築けます。

業者間取引(BtoB)では規約に基づき粛々と手続きが
行われます。取引形態により、同じ取引業者でもランク
分けされており、親密な関係が築けますが、組織として
のお付き合いは個人的なお付き合いで発生する能動的な
協力関係には及びません。

そういった壁を乗り越える協力関係が築き上げること
が出来ます。(実際に一部で実現できています)

懇意・なじみの・お得意の…
そういった関係は普通に大家さんをやっていれば
程度の違いはあれど必ず身に着けていると思います。

しかし、そこに能動的な行動が存在しているのか?
社交辞令や親切心での行動と区別がつきにくい
そこそこ良い関係もありますが、盟友と呼べる
仲間としてお付き合いが出来るのか?
そういったところを深く掘り下げて考えてみるのも
いいかもしれません。

銀行に自分の与信を棚に上げ借りられるだけ借りて
貸してくれた=良い関係が出来ている
と勘違いしている方がいます。
そういった方が、借りすぎて次に融資が出ない
⇒協力的ではないから定期預金を引き揚げ
といったパターンがあります。
融資が出ないのは融資を受ける側の人間の責任です。
銀行のせいではありません。
その辺は初歩の初歩ですので説明しなくてもいいと
思いますが、少し名の知れた方々がそういったこと
をブログなどで記述されていたりするので少々心配
になります。

不動産投資を実践してきて難しかったことを振り返
ると…

最初は知識を得るのが難しかったと思います。
次に、築古を扱うようになって物流(資材調達)を
コントロールすることが困難でした。
物流うまくこなせるようになれば劇的に成長できます。

しかし、一番難しいのは『人』です。
本当にこれが一番難しいです。

人間が能動的に行動するということは非常に大切です。
知らない者同士がベクトルも合わさずにお互いが協力
して問題を解決することはまずありえません。

それが知っている者同士でも実現しない場合が多いです。

しかし、同じ目標に向かって自分が他人のために
能動的に行動する…その逆も然り…
どうしたらよいでしょうか?

その辺も考えて不動産経営を実践してみるのもいいか
もしれません。

今回仲間が増えますが、仲間が強くなれば、
自分も強くなれる…そういう関係を築けるように
皆が結束して頑張っていけたらと思います。

すでに仲間の方☆
新しい仲間を何卒よろしくお願いいたします。

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[2017/11/04 03:30] | 未分類
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新事務所がオープンしました☆

IMG_3127.jpg 

もう暫くしたらSPCのメンバーと合流して賑やかになると思います☆

サラリーマン大家として色々とアクティブに行動していく上で
経験を積むのに比例して、実現可能なことが増えてきました。

ちょっとした事でもとりあえず自分で経験してみる。
出来ないことがあったとしても、依頼した作業等は見学させてもらい
その技術・ノウハウ・知識・技能はいつしか自分のモノにする…。
そうやって積み上げてきたモノを『力』と私たちの集まりでは表現し
ていますが、個人的にだいぶ『力』がついたと最近まで自負していま
した。

しかし、サラリーマン業とは全く関係ない不動産の分野で土地開発
に携わる機会を得て行動することになり、その『力』の小ささに
気が付きました。

不動産のコンサルタントとして将来企業しようと考えていましたが
どうやら今の私のでは全然力不足だと気が付き、理想とするコンサ
ル像をイメージして今後の方針の軌道修正することにしました。
そのイメージはサラリーマン大家というカテゴリーで考えると少々
枠を超えているかと思います。

過去に立ち上げた法人の傘下に不動産会社・リフォーム会社および
設備資材調達会社がありますので、賃貸業における大抵の業務は
自己完結できるのですが、そこに土地開発の業務が入ります。

先日、とあるデベロッパー企業と業務提携を締結しました。

商業施設等を誘致することにより収益を得られるようになるのですが
その過程において、人脈といいますか色々な縁が広がっていきます。
それが非常に大切なものです。

そのことに気が付いたとき、今までの『力』の自負が崩壊しました。

土地を売りたい人の情報が入る…
土地を買いたい人の情報が入る…

その双方の情報量が多ければ多いほどマッチングする案件が増え
契約の締結につながります。
上記の内容は当たり前のことですが、相当の人脈がなければ
それは成立しません。
(ただ物件を扱っているだけでは不可で、何年も売れない
依頼案件をずっと掲載しているパッシブ型の不動産屋とは
イメージが異なります。情報は動くところに集まります。)

しかし、大型の企業誘致などの主要メンバーとして行動する
ことが出来れば、その過程の中で非常に多くの関係者と知り合
いになれるだけではなく、一緒に開発成功に向けて協力して
実務をこなしていくことになります。
(今回の事務所には提携企業専用のデスクを配置しています。
定期的に提携企業の担当者が駐在し仕事が出来るようにして
います。)

不動産においてはインサイダーによるペナルティーがありません。
それまで全く価値のなかった場所が開発により急に一等地になった
のを小さい頃より見てきましたが、意外にも今でもそういう土地は
たくさん潜在しています。
そういう土地を見つけ、土地や物件を仕込んでみたりするのも面白
いかもしれません。

土地開発を仕掛けるには行政の方針のほか、色々な技術的なものを含
め、その他利害関係のある人間の思考・欲望などを的確にとらえベク
トルが一致するように誘導するなど様々な要素が必要です。

そういう諸々事項をまとめ上げ認められた皆の総意に基づく代弁者
となるのがコンサルタントの役目でもあると思いますが
これがなかなか難しいと思います。

経験を自分で積んでいないちょっと顔の利く小金持ちのオッサンでは
全く通用しない世界だと感じました。

とりあえず事務所がオープンになりましたので、知っている方などは
お茶でも飲みに来てください☆


[2017/09/21 03:09] | 未分類
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私事ですが現在事務所を開設すべく準備をしています☆

まだ準備し始めですので設備が整っていませんが、これから
仕事がやり易い様にカスタマイズしていきたいと思います。
(部屋のセパレートなどのリフォームも実施します。)

普段は商談や会議、役所等との調整を行う場所として活用
しますが、オフ時に20~30名規模の無料セミナーでも
開催出来たらいいなと思います。

次は大きな作業場(工作室)を開設したい…

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[2017/09/10 14:15] | 未分類
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電子錠リニューアル作戦の続きです☆

現在販売されている電子錠には大まかに分けて2種類
のタイプに分かれます。

既存のドアノブはそのままに、機器を取り付けることにより
デッドボルトのON/OFFの作用によりロック/アンロック
を切り替えて開閉するタイプ(デッドボルト式)

既存のドアノブを廃止し、モチスを内蔵した機構のドアノブ
一体型の電子錠(モチス式)

…上記の2種類です。

賃貸の場合、価格面や取り付けの難易度に鑑み、殆んどの
場合デッドボルト式が採用されていると思いますが
実は、モチス式の電子錠の方が性能・機能はもとより
耐久性・信頼性ともに優れています。

その理由は作動部分の構造によるものです。
機器を分解してみるとよくわかるのですが…
簡単に言いますと、駆動部分のモーターの負荷による消耗
の差が圧倒的にモチスタイプの方に有利であるからです。
(この辺は専門的な部分になりますので詳細は割愛します。)

ということで、今回の電子錠リニューアル作戦☆では
今まで取り付けてきた『デッドボルト式』の電子錠から
『モチス式』の電子錠に切り替えていきます。

モチス式の電子錠は少し取り付け難易度が高めですので
参考になればと思い記事にします。

今回、電子錠を設置したドアは↓のようなドアです。

IMG_3071.jpg 

平均的なものよりバックセットがややフレームに近い感じがします。

IMG_3072.jpg 

結構錆が出ています…板金塗装した方がいいと判断しました☆

IMG_2999.jpg

バックセットを変更します。
飾りモール類をすべて外し、金属パテで修正します。

IMG_3001.jpg

ペーパーをかけます。
ハンディータイプの無段階変速ポリッシャーがあれば便利です。

IMG_2998.jpg

内側もパテ埋めします。

IMG_3002.jpg

一応仮合わせ…
ちょうどいい位置になったと思います☆

IMG_3027.jpg 

マスキングを施し塗装中…
別に手塗りでもいいですが、ガンを使用した方が仕上がりは
良いです。こういう時に小型のコンプレッサーは重宝します。

IMG_3023.jpg

深緑色のドアになりました☆

IMG_3037.jpg

室内側はオフホワイト☆

設置状況
asd.png
モチスを設置するときに問題になるのがモチスを固定するプレートの
サイズです。JISのようなきっちりした規格がないため大抵合いません。
そういう場合は作っちゃえ!!
(作図して加工します。金属加工設備があれば簡単ですがなければ
 金属加工会社に作成してもらうという方法もあります)

IMG_3041.jpg

モチスを組み込んだら電子錠本体を挟み込みボルトで固定すればOK☆
デッドボルト式とは違い、モチスタイプはロック機構の収まりが良く
適合するドアをあまり選ばないのが利点です☆

IMG_3051.jpg 

このタイプの電子錠は室内機がシンプルですね☆



作動点検してみました☆
作動良好の確認をもって無事に取り付け完了ですヾ(@⌒ー⌒@)ノ

この電子錠を取り付けるのにコミコミ2万円くらいかかりますが
費用対効果はかなり良いです☆

デッドボルト式ですとモーターの寿命の問題があり5~7年の
間でモーターの交換が必要になってきますが、モチス式では
10年以上はノーメンテで大丈夫だと思います。

(一応、念のため補修用のパーツはストックしています
 万が一の時に入居者さんに迷惑をかけないためです。)

実は、現在電子錠のメーカーと提携して新型の電子錠を
開発してもらっています。
『より賃貸オーナーが利用しやすい様に!!』をコンセプト
にした製品になる予定です☆
11月頃に手元に届く予定ですので今から楽しみです☆

[2017/08/23 11:06] | 未分類
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今まで賃貸物件の入居率を上げるために色々なアイテムを
採用してきましたが、その中でも電子錠が一番効果的だと
感じています。

電子錠を導入するメリットは色々とあります。
その中の一部を紹介しますと…

☆入居率の向上⇒機会損失の低減
☆入退去時の鍵交換費用の節約
☆オーナー専用モードによる全室一括管理が可能
…などなど

まだまだ活用法はたくさんあります。

オーナーの立場からの感想ですと、管理が楽になるのが
非常に助かります。
電子錠を導入する前は、物件を見に行くたびにカギを用意
しなければなりませんでしたが、今では手ぶらでお部屋を
見に行くことが出来ます。
(はるばる物件まで来たのにカギを忘れて取りに帰ったこ
 とが何回もあります☆)

私の仲間内の物件には大体電子錠が導入されていますので
何かしらのヘルプがあった際に、許可さえもらえれば部屋
に入り補修等をすることが出来ます。そういう使い方も可
能です。

色々と便利な電子錠ですが、意外なことにそんなに普及し
ていません。なぜあまり普及していないのか?
それには色々と理由があるのですが、きちんと取り扱える
のであれば、かなり強力な武器になりますのでお勧めいた
します☆

先日、オーナー仲間の物件に電子錠を取り付けましたので
今回はどうやって取り付けたのかをシェアさせて頂きたい
と思います。

つづく…(写真準備中☆)

とりあえずこんな感じになりました↓

IMG_3041.jpg 




[2017/08/22 13:42] | 未分類
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