タイムマシン…それは『幸せ』で『リッチ』な生活を手に入れるための『超加速装置☆』       
    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

皆さんこんばんは☆

お元気にされていますか?

私はお陰様で、相変わらず元気に活動しております☆

ここ最近色々な経験をさせて頂き、少しは成長できたかな?
…といった感じです。

将来の年金の足しに…と思い始めた不動産投資で様々な
人と出会い、お互いが協力し合っていくうちに、自分に
出来る事が増えていきました。小さな進歩が積み重なり
いつしか大きなものに変わっていっているような実感が
あります。

現在進行している案件は…

リフォーム&住宅設備部門
・現在直接の指揮は取れませんので各分野の担当者に
 一任して業務にあたってもらっています。

輸入販売部門
・電子錠を筆頭に色々なアイテムを輸入し販売しており
 ます。その中で、現在2社との業務提携が成立してお
 ります。(うち1社は東証2部上場会社です。)
 近日、新たに1社と業務提携の話が出てきております。
 (まだ確定ではありませんが、東証1部上場企業です)

土地開発部門
・現在4箇所の開発案件を進めております。
 (合計すると開発規模は約27万5千坪です。)

不動産投資総合コンサルティング
・融資斡旋事案1件
・物件再生事案1件
・新人大家さん育成2組
・業務代行契約解除事案1件
・家賃保証問題解決事案1件
…と上記のような仕事を掛け持ちでやっています。

本当は以前のように仲間たちと一緒に不動産投資の話
やリフォームなどを協力してやっていきたいのですが、
残念ながら今の私にはその余裕がありません。。

たまに職人さんなどから報告を受けますが、私の配慮
が行き渡らない分、色々と問題もあるようです。

各分野の職人さん等は個別の技術は確立しているもの
のサルベージが充実していないため…
資材調達・施工工具などの準備や貸与などが困難な
場合があり、サービス価格の上昇を伴うこともあり
キャンセルが発生し在庫を抱えてしまうなどの報告
を受けています。
(在庫商品等の返品など無条件で引き受けております。)

もちろん価格が上昇しても嫌な顔一つせずに従来通
りお付き合いしてくださるオーナーさんもおられます
が、職人さん等のモチベーションといいますか…
テンションが下がってしまう事象が発生している
様なのでフォローが必要だと思っています。
(あと1か月ほどお時間をください…(;^ω^))

電子錠につきましては…
6月に新型電子錠をリリースいたしました☆
仲間内には5月中旬にプレリリースさせて頂きました。

初回限定でメーカー希望小売価格の5分の1程度の価格
である条件に適合する方々にリリースさせて頂きました
ところ、おかげさまで先日完売となりました☆
大量に入荷していたため、在庫過多が心配でしたが
杞憂に終わりました。ありがとうございます。
(定価販売でこの売れ行きだったら中古アパートが1棟
 買えてました(*´з`))

現在では、提携会社に製品を卸し、流通を任せております。
私の会社ではあまり大々的には広告しておりません。
全国規模の2社が広告など作成しているようですので
そのうち一般の方の目にもとまると思います。

土地開発では…
ヤ○ザな方々が偶にチラホラ出てきて戦っております。
ブロー○ーやインチキコ○サルのハイエナ&ピンハネ作戦
を悉くひねり潰しております。
一方、まっとうな仕事をする方々もおられます。
そのような方(企業)とともに協力していけることは、今後
の私達の大きな財産になると思っています。

不動産投資総合コンサルティングは…
・融資斡旋事案1件
 最近厳しくなってきましたが、熊本地震発生後新たな融資
 機構が誕生しております。九州限定ですが、担保を取らな
 い不思議な融資制度ですので条件が合えば強力な援助にな
 るかと思います。

・物件再生事案1件
 特筆することはありません。普通に物件再生です。

・新人大家さん育成2組
 元々協力関係にある企業さんの従業員さん達です。
 頑張っていただきたいです☆
 (ブログ見てますか?

・業務代行契約解除事案1件
 契約トラブルの問題点をヒアリングし争点などの要点を
 まとめ、最終的に戦略を立てて提携弁護士に引き継ぐ作
 業をしております。ヒアリングなどは最初から弁護士が
 やれば良いと思われると思いますが、専門分野での知識
 は弁護士さんよりも我々の方が上ですのでその辺のアド
 バイスをさせて頂きます。
 (例:契約問題で相手と争ってはいけません…
    裁判中の約2年間、その事業が止まってしまいます…
    戦う事だけが勝つ方法だとは限りません…
    戦わずして相手を叩き潰す方法が存在します。
    普通に弁護士さんに依頼すると必ず争います…(/ω\))

・家賃保証問題解決事案1件
 30年一括借り上げの家賃保証で苦しんでいる方の救済です。
 契約にあるリフォーム工事が高すぎて実施できない…
 しかしリフォームしないと家賃保証が打ち切られてしまう…
 それならいっその事家賃保証を打ち切ってもらいましょう☆
 私達はそのすべてをバックアップするスキームを持ち合わせて
 います。

…こんな感じで忙しく動き回っています。

先程も話しましたが、落ち着いたら気の置けない仲間たちと
不動産の話やバカな話などをして楽しく暮らしていきたいと
思っています。

また、関係各位、職人さん等にも負担をかけてしまっている
ので彼らの労をねぎらうとともに、新たに得た力で彼らの事
業をさらなる発展に導いていけたらと思います。

クレーム処理もしないといけません…
一部今まで仲間だと思っていた人たちと考え方のベクトルが
違っていた事に気が付きました。
技術者や職人さんなどへの理解を得られないと今後の協力関
係を築くのは難しいな…。
人を紹介することの難しさを学びました。

色々と紆余曲折ありますが、まだまだ道半ばです。
間違いがあれば修正し、前に進んでいきたいと思います。


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[2018/06/21 05:07] | 未分類
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明日から大型の展示商談会に参加いたします☆

といっても私の会社が直接参加するのではなく…

業務提携企業がブースを出すのでそのお手伝いです。。。

うちの会社で取り扱う商品を提携企業が販売するので

そのスーパーバイザーとして参加いたします☆

会場展示面積  約1,000坪

出品メーカー数     150社

展示小間数        380小間

ご来場動員数    7,000名(見込み)

結構大きな展示商談会です。

こういう大きなイベント時には色々なメーカーや商社が
集まるので新たな提携業者を見つけるチャンスです。

在庫一掃のチャンス☆でもある。。。

不動産経営をしている人なら色々と興味深い製品に出会
えるかも☆

イベント期間は3日間です☆

会場まで来てくれるという大家さんたちもおられますが…
特にZEROコーラを差し入れに持ってきてくれた人には
商品代金を30%割り引きます☆
(自社出店ではないので価格は提携企業の価格ですけど…)

それでは会場でお会いしましょう☆


[2018/06/09 00:00] | 未分類
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本日はお日柄もよく、電子錠を取り付けに行きました☆

昨年の11月に電子錠設置の依頼を受けていたのですが
新型機の仕様変更の注文を色々とメーカーにリクエスト
した結果、大幅に開発が遅れてしまいようやく今日にな
って約束を果たすことが出来ました☆

一時は現行型(今となっては旧型)を設置しようかとい
う方向に傾きかけたのですが、どうせならば最新型が良
いという依頼主の意向もあり、長く待っていただきまし
た。

IMG_3691.jpg 

写真を見てのとおり、取り付け場所は個人の自宅玄関です。

このような親子ドアの場合、段差等の問題がありインターネット
通販型の電子錠販売サイトでは取り付けを断られてしまうことが
多いです。
その理由は、全国にいる取り付け協力店の各々の技量レベルが
バラバラで、むやみに引き受けられない事情があるようです。
(ドアは高価ですので失敗したらペナルティが大きい)

実は私達は他のメーカーの電子錠の取り付け協力店としてある
メーカーのHPに掲載されていますが、そのメーカーから1施工
ごとの単価(工賃)が決められておりますので、特殊加工が必
要な場合、泣く泣く断らなくてはならない場合もあります。
(自社商品であればその点は問題ありません。)

親子ドアには親子ドア対応の特殊金具を自社開発して保有して
いますので、何に問題もなく今回も取り付けすることが出来ま
した。

実はこの家のオーナーは電気工事屋さんです☆
いつも一緒に勉強している建築大工技能士(1級)の大工さんの
お友達です。

私が電子錠を取り扱っているのを知っていて、その大工さんが電気
工事屋さんに紹介してもらったという経緯でした。

施工中、オーナーさんと色々な話をしましたが、その方は不動産投
資に非常に興味がありますとの事でした。

『このままではいつまでも働かなくてはならない…
         自営業なので定年はなく退職金もないので…』

そういう考えをお持ちのようです。

これって実はよくある話だと思います。

実は私に近い職人(業者)さんたちは、共通して不動産投資に
とても興味があられます。しかし、それを実行する方法が分から
ない…といったパターンが多いです。

そういった方にはいつも私は積極的にお話しするのですが…

皆さんそれぞれ不動産投資に有利な職業をされているのに
何と勿体ない!!という話からはじまって…
それから色々と不動産投資をどう実践していけばよいのか?
と具体的な内容を話すと目をキラキラさせて聞いてくれます。

質問も来ます。

今回は○○年一括家賃保証は儲かりますか?
との質問が来ましたが、そのカラクリをお伝えしたところ
納得されてとてもビックリされていました。

しかし、自営業の方は一概には言えませんが融資の問題で
引っかかる場合が多いです。
不動産投資を有利に進めていける立ち位置にいるのは間違い
ないが、そのスタートライン(融資を受けての物件購入)
がなかなか出来ない…と。。。

しかし、そんなことは実は以外に簡単な問題です。

自営業には自営業の味方になってくれる金融機関があり
それをバックアップできる組織がある。。。
それを利用すればいいのです。
そして、実績を積んで文句のない成績表をもって数年後地銀に
行けばいい…それだけです。

ここでキーとなってくるのが、大家の成績です。

入居率を上げるために色々なノウハウやテクニックが世の中に
はありますが、その幹として持っておかなくてはならないのが
『マックスバリューも追及』という考えです。

要は、価格(家賃)以上に良質な部屋を提供できればいい…
単純にそれだけです。

それを実現させるためにどうすればいいのか?

つづく…

(明日仲間のHELPに行くのでもう寝ます。。後日追記します)



[2018/05/23 00:50] | 未分類
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税金の納付が多くて…(/ω\)
折角収めるのですから有意義に使って頂きたいと思います。

私は大家の会というものに所属していません…
不動産投資を共に実践している仲間はいますが、ごく少数で
その仲間も恐らく大家の会などの集まりには参加していない
と思います。

ですので、大家の会がどのようなものなのか知りませんので
非常に興味があります。

先日仲間内で話題になったのですが、何やらブログつながり
で全国各地でセミナーを行っている不動産投資家さんがおら
れるとかで、5000円位の会費で凄い情報が聞けるとか…

私達の集まりは極少人数で、あまりSNSなどでの交流はあり
ません。

井の中の蛙なんだと思います。

『井の中の蛙大海を知らず』

そういうことで、色々な集まりの情報交換をやってみよう‼
ということになりました。

世の中にはどんな凄い投資法があるのか?
ネームバリューに相応しい本物の投資家とはどんな
感じなのか?

色々と情報収集してみて参考になる項目は積極的に取り入れ
ていきたいと思います。

ただ、過去に一度だけセミナーに参加したことがあります。

4~5年位前だったかと思います
たまたま出張先の福岡に滞在していた時、福岡賃貸フェスタ?
(確かそんな名前だったと思います)をホテルの近くでやって
いましたので行ってみた際にセミナーに参加したのですが
申し訳ない話。。はっきり言って時間の無駄でした…。
でも多くの大家さんが熱心にメモを取り頷いている姿を見て
物凄い違和感を覚えたのを覚えています。
セミナー終了後、一部のセミナー参加者の講師の崇拝具合を
見て若干トラウマになりました。

これは極めて特殊な例だとは思いますが、良いセミナー
(セミナー講師)がいらっしゃれば是非参加したいと思って
います。

誰かご存知でしたら是非教えて頂きたいと思います。

『井の中の蛙大海を知らず』

『されど海の深さ(青さ)を知る』

もしかしたら、そういうこともあるのでしょうか。。。

[2018/05/22 03:28] | 未分類
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私事ですが、あと数時間したら輸入手続きのために
福岡博多港へ向けて出発します。
(税関で抜き打ちの検査が無ければいいなぁ…。)

いよいよセミオーダー新型電子錠の日本初上陸です☆

ところで…
突然ですが、6月に期間限定でリフォーム部門を復活
させます☆

仲間内の物件で合計6部屋ほど退去が出たということ
で、そのうち数部屋はフルリフォームが必要との連絡
を受けました。

まだ私のスケジュール調整が終わってはいませんが、
何とか時間を作って6月中に全部屋終わらせたいと思
います。

作戦としては、ヘルプが必要なオーナーが協力して
自己所有物件や仲間の物件のリフォームを手伝うと
いった内容になります。

今回は3組のオーナーの連合チームで空室となった
部屋を1部屋ずつ新築みたいにしていく予定です。

3人とも電気工事やクロス貼り、水回り関連の設備の
交換など一通り出来るメンバーですので3人が協力す
ればかなり早くリフォームが完了すると思います。

1日あれば2LDK程度の広さであればクロス全面張替え、
畳⇒フロア施工、トイレのCFシート張替え、
電気および水道設備の交換などを完了させる事が出来ます。

ただ、今後の競争力を考えて1部屋だけ建具を交換した方
いい部屋があります。
それは部屋の間仕切りが襖の物件です。

そこはリクシルさんの建具を新調しようと思います。
私の会社名での取引でビックリ価格で調達します☆
(↑こんな企みをしていますがOKですか?)

実は以前から大手管理会社に専属でリフォーム等を引き受けて
くれないかというオファーを受けていました。。。
しかし、私が他の事で時間を取りたいのでお断りしていたので
すが、3~4月に手掛けたアパート1棟丸ごとフルリフォーム
の内容を見て管理会社から、再度オファーを頂きました。
今回はある程度の期間を設けた後に引き受けようかと考えてい
ます。

その件に関連して、賃貸経営の有効なツールとして電子錠を
広めていくことで管理会社との調整をしています。
電子錠については何年も前から取り扱ってきましたが、管理会社
も利用できる水準の電子錠が今まではありませんでした。
(一般的には十分通用すると思いますが弱点がありました。)
そのために、一部の理解あるオーナー様向けの商品として
提供してきましたが、これからは管理会社でも管理できる電子錠
として、標準的に広めることが出来ればと思います。

大手管理会社が独占的に取り扱い権を取得したいという話も
出てきております。独占させてしまうと他の管理会社の顧客を
取りこぼしてしまうような気がしますが、全国チェーンの管理
会社が本気で取り扱えばキャパシティーオーバーになるほど
広まると思うので、それは一考に値すると思っています。

話がトントン拍子に進んでいますが、これは準備が既に出来てい
たから可能になったのだと思います。

管理会社から、日頃の賃貸物件オーナーとしての能力的なもの…
リフォームの内容、物件管理の手法などをかなり高く評価して頂
いているのは自分でも自覚していました。
何度か物件に研修に来られたこともありますし
社員の方から自分の不動産投資のメンターを依頼されたりしてい
ました。
その状況を作り上げたうえで、高く評価された人間が企画商品を
持ち込む事に意味があると前々から思っていました。
(本当の実力を示すことで、信用してもらえるように長い間目標
  をもって努力しています。)

端から見ればDIYを熱心にやっている大家…
あるいは、小銭を節約するためにせっせとDIYする大家…
みたいに思われていたかもしれません。

だいぶ昔に『何故DIYをするのか?』という記事を書きましたが
その目的がある一定の水準で達成されつつあります。

最近では一部の工務店からは私たちの名前を聞いた時点で
相見積もりを辞退される業者も出てきました。

7年ほど前は釘もまともに打てない素人が専門のプロ業者に
十二分に対抗できるようになってきていますが、そうなるた
めに必要なものは

『異業種間のスキルを結びつけ応用する技』

だと思います。

簡単に言えば、

他の工務店が価格で我々に負けるのは物流を支配してい
ないからです。工務店の社員の中に物流に詳しい社員は
ほとんどいません…それでは最初から価格競争は出来ま
せん。

技術レベルではあんまり変わらない…
むしろ他の工務店の方が上かも知れません。

しかし、仕上がりに差が出ます。

それは何故か?

私達は、技術が低いところからスタートしています。
下手くそで不器用なので、何とかうまくできないか
と考えます。
専門知識がない素人は型にはまっていなく発想が柔軟です。
そんな中、意識して異業種の文化や技術を活用します。

例えば、天井にクロスを貼る際に目透かし天井の場合
大抵の職人さんが網テープを貼りパテを埋め整形してから
クロスを貼ります。掃除も大変です。
結構な技術や労力・時間が必要です。

しかし、他の業種のスキルを使用すればそもそもパテなんて
する必要はないのです。
ちょっとした細工はしますがものの数分で下処理が出来ます。
しかもパテ処理の場合、糊が付きにくいというデメリットが
ありますが、我々の施工ではそういうデメリットはありません。

どんなに技術が優れていても、上記のようにその道のプロが
ハードルを越えながら前進している中、何の障害物のない
平坦な道を素人が進む方が早い場合が多いのです。
ましてや、その素人がプロ並みに成長すればなおさら差は開
きます。

上記のような理由で
施工の手間、工期などに関してもやはり勝負になりません。
当然それは経費や見積もり金額にも大きく影響します。

以前『餅は餅屋ではない…』という記事を書きましたが
その中に上記の内容が含まれていると思います。

色々と書きたいことがまだあるのですが
時間になりました。。。

今から博多に向かいます。

新型の電子錠を早くみんなに届けなくては…

PS.この輸入も異業種のスキルが使用されています。
  色々な業種のスキルが大家業にも通じるのです。

[2018/05/10 05:47] | 未分類
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