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    ココはそんな夢のようなマシンを創造するブログです☆

タイトルの通り、14件の退去通知を受けました。

3月31日付けでの退去ですので今は何もできません。
ですので4月になったら対処していきます。

退去理由は色々です。。。
転勤・新居購入・結婚・卒業・市営住宅の当選などなど…

14件という数は例年よりは多いのですが、物件総数
から見れば突出しているわけではないと思います。

昨日まで13件でしたが、管理会社さんから連絡をいただき
14件に増えました。
管理会社さん曰く、お客様への説明不足があったそうで
1か月前退去通知ルールを適用できなくなった…
要は違約金を頂くわけにはいかなくなりました…
お詫び申し上げますとのことでした。
通知があっても無くても結果は変わりませんので特に気に
しません。。ということで一件落着です。

私には退去があった時に楽しみにしていることがあります。
今回の14件の退去のうち、物件購入後一度も手を入れて
いないお部屋が7部屋あります。
そういうお部屋をフルリフォームするのが密かな楽しみ
だったりします☆

物件購入後にチャンスがあればフルリフォームを行います。
すると、次回以降しばらくの間は退去時に清掃のみ、または
クロスの張替え程度で募集をかけられます。
物件によってバラつきはありますが、1巡して全てのお部屋
をリフォームした物件は入居率も高く手がかかりません。
以降の投資がスゴク楽になります。

4月は7件のフルリフォーム&7件のリフォームが待ってい
ますので、施工手順等を記した作業指示書を作成しています。

例えば…
誰がどの物件を担当するのか?
各人の担当職種は?(みんな多能工ですので色々できます。)
資材の品目と必要数、運搬・搬入計画。
(今回フローリングを約160坪資材倉庫から搬出します。)
遠方の物件であった場合は、食事などを世話するサポート
要因に随行してもらったりします。
機械類の準備(クロスのり付け機、エアーツールなど)

基本的にリフォームを行う場合、全て自前で行っています。
人員は呼集すれば、いつでも色々な職種の人が集まります。
資材は倉庫にある程度ストックしてありますので、不足する
ことはあまりありません。
不足分が必要な時は、メーカーから現場着送してもらいます。

リフォームに使用する資材はいつも決まっていますので
施工する皆が慣れています。
例えば、クロスなども使用する品番が決まっており、どの
物件においても同じ品番のものを使用していますので
色や柄の違いが出ませんし、補修するときに重宝します。

その他…
どこをどの資材で施工するなどが予めわかっていますし
物件の配線の状況、給排水管の状況なども作業指示書に
書かれていますので、抜けなく確実に作業できるように
なっています。

物件をリフォームする際に1部屋を徹底的に調べ上げて
使用する部品や建物の癖や特徴を把握しておけば、同物件の
ほかの部屋を施工するときにとても楽になります。
(間取りが一緒であれば左右が逆になるだけで基本同じです。)
それをDATA化して作業指示書に記載するのです。

例えば…

シロッコモーターから異音がする場合の処置
※ベアリング2個必要。品番は6200ZZEです。
※プーリーと交換用ベアリングはA19番に入れてあります。

カラーモニターホンの新設方法
※当該物件のモニターホンは100V直結式です。
※必要な配線は連絡線8mとVVFケーブル2mです。
※配線類はB3番に入れてあります。
※天井裏が10cmほどしかありませんので点検口が必要です。
 点検口は2か所、玄関入口とリビング入口(写真参照)です。
 配線通しはブラックフィッシャーとグリーンスリムラインを
 用意しています。
※既存のベルからVVFを延長し新設親機に給電してください。
 直結式ですので、室外機側のVVFをコネクターで連結します。
※リビング点検口から室内機本体までの配線通しの際に注意点が
 あります。(写真参照)既存ベルの取り付け部に縦に柱があり
 ますが、その右側は横方向に桟がありますので通せません。
 必ず左側に通してください。

…簡単に書きましたが、このようなものを担当する方に渡します。

要は一度隅々まで調べ上げて次に活用できるDATAを取れば
良いと思います。
それを怠ると、次また苦労します。
予め攻略法がわかっているのとまったく知らないのでは雲泥の
差があります。

作業指示書を作成するためには、ある程度の知識が必要になり
ますが、これをマスターしない手はありません。

私がセルフリフォームをする理由…

不動産投資をはじめたばかりの頃はただ単に経費削減のため
でした。
しかし、そこから成長し資材等の物流を支配することの必要性
を感じ、そのルートを手に入れました。
それから更に気が付いたことは、人を使うことの難しさでした。

自分が多能工だからと言って自分一人でリフォームしていれば
時間がいくらあっても足りません。
物件数が増えれば増えるほどそれは顕著になります。
人の力を最大限に活用しなければなりません。

そういう考えですので、一人ぼっちの多能工セルフリフォーマー
を見ても全くすごいとは思いません。

私がセルフリフォームをする理由…いや、していた理由は
今あるようなスキームを活用できるようになるためだったと
今では思っています。

技術だけではなく物流と人を活用できれば、何年もその道
を生業としてきたプロもあっさりと置き去りにすることが
出来てしまいます。

色々と申しましたが

14件の空室が近く発生します。
不思議とまったくショックを受けていないことに気が付き
ました。。。
駆け出しの頃とは大違いです。。。

今回のリフォーム作業に私はあまり参加できませんが
作業する皆さんが可能な限り楽できるように
魂を込めて作業指示書を作成したいと思います。

作業終了後の確認と入居申し込み報告を楽しみにしています。


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[2017/03/19 01:00] | 未分類
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はぐれメタル大家さん☆
コメントを頂いた皆様へ

コメント頂き誠にありがとうございます☆
参考になりそうな案件がございましたらまた記事にしたいと思います。
これからも何卒よろしくお願いいたします(*'▽')

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