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皆さんこんばんは＼(^▽^)／！☆

今日近所のおばちゃんから『きのこの山』をもらいました☆

非常に嬉しいのですが、実はワタクシ…密かに『たけのこの里』

の方が好きだったりします…

そう言えば…子供の頃、ウチの母ちゃんも…


さてさて…

本日はローカルネタで恐縮ですが、今日ソニックマサヲさんから

連絡がありまして、無事に融資が通ったとの報告を受けました☆

コレだ！！という物件を見つけては銀行数社に打診をして

全て撃沈…そんな中、『青い稲妻作戦』という電撃プランを

立ち上げて、私も全面協力させていただきました。

『青いイナズマ作戦☆』

『青いイナズマ作戦☆ 決戦当日』

そこで、今回私の人脈・知識・実績の全てを総動員して融資の

実行に努力したのですが、結果から言いますと全面的に勝利す

ることが出来ました。

詳しい内容はこの件に関する『本家（当時者）』のブログで

まだ公表されていませんので、今の段階では詳細は書けませんが

後日、その結果（融資条件：借入年数・金利等）を踏まえ、

どのように交渉して、『初めて物件を購入する人』が『好条件』

での融資を受けることができるようになったかを記事にさせて

頂きたいと思います。

少しネタバレをさせていただきますと、融資を確実にする為に

『３段階』の代替え案を用意して、融資に望んだのですが

今回『１段階』の時点での融資確定となっております。


とにかく今回確実に分かったことは、融資の成否は、誰に付き

添って貰うかによって、その結果が劇的に変わり得る…

ということです。

今日は事情によりイントロ的な記事になりますが、興味深い

内容になると思いますので、楽しみにして頂けたら…と思います。

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今日は、競売物件についての記事です。

復刻版では御座いますが、貴重な情報だと思います。

『ＷｉｎＸＷｉｎ』の究極がここにあるのかも知れません…

それでは…

競売物件を落札した際に、場合によっては有利に活用できる方法

についてお伝えいたします。

※ただし、この方法は下記の記事に当てはまる条件以外では使用

　できない場合がありますので御注意ください。


皆さんは、競売物件を購入した場合どうしますか？普通ならば、

問答無用で立ち退いてもらって、リフォームして、募集をかけて…

となると思います。

でも私は違う事をしています。それは、いつも入札する前から

調査をしているのですが…


『現入居者がそのまま住めないか？』という事を、あらかじめ

考えています。

これは場合によります。破産者にも色々と破産した経緯といいま

すか、事情があって、デフォルト後に家賃の支払い能力のある

場合と無い場合があるからです。

でもこれが意外に支払い能力のある場合が多いんですよね。。。

ですので、私の場合は、ある程度調査して入札しますが、落札後

に引渡し交渉の際に最終確認でこう言います…

『この御宅を落札させていただきました○○です。私は賃貸経営を

　しておりまして、この御宅を賃貸物件として活用させていただ

　きたいと考えております。お家賃は○○円くらいで考えています

　が、もしよろしければこのまま如何でしょうか？もし先々で買

　い戻しを希望されるようでしたら、かなり前向きに相談に応じ

　させていただきます。』

…成功する確率は、経験上３割弱といったところですが、これが

決まれば物凄くお得です。

まず『リフォームがいらない』これが大きいです。大抵の人は

競売物件取得後に、１００万円以上かけてリフォームに入ります。

ですがこの場合それがいらないのです。

また、入居者からのクレームが入りにくい＆管理は自分でしても

らえる可能性大というメリットもあります。

（だって元は自分の家ですから…）

将来買い戻せる可能性を示唆することによって、長期入居が見込

める＆売却するのでリスクが軽減される。

（もし事情により退去となったら、競売物件取得後の通常通り

　手順に戻るだけです。）

もし自分の自宅が競売にかけられて、他人の手に権利がわたって

しまったら…

と考えてみてください。人にもよりますが、自分の住んでいた家、

思い出の詰まった家を手放さなくてはならないのは辛くないです

か？出来れば住み続けたい…そう思いませんか？

ではまた仮に、競売で自分の家を手に入れた他人が

『よかったらそのまま住みませんか？』

なんて言ってくれたら、嬉しくありませんか？

また、住んだ後にクレームが言えますか？

私はこの方法により、非常にお得に競売物件を活用しています。

予想通りクレームもゼロです。

（恐らく補修すべき点は、実際あったと思いますが、私には言わず

　に自己完結されているようです。）

実際に今までで買い戻しも有りました。買い戻しの方法も色々と

あって、身内に資金援助をしてもらって買い戻したケースや、

デフォルト後ご自身で頑張ってお金を貯めて、買い戻された

ケースもあります。

私としては、買い戻しまでにお家賃を頂いていますし、売却の際

は、最低でも当該物件取得費用〜固定資産税評価額×１．３倍

（実勢価格検算値）の範囲で交渉します

（場合によっては更にプラスαします。）

私が損をすることはありません。むしろ儲かっています。

それでも非常に感謝されます。

『まさか自分の家に住めるなんて…買い戻せるなんて…と』

皆が『ｗｉｎ×ｗｉｎ』の関係です。

全部が全部この方法が使えるとは限りませんが、宜しければ参考

にされたら如何でしょうか？

そういえば、去年も以前上記のケースで知り合いになった方から

御歳暮が届きました。喜んで頂いているようで、こちらとしても

非常に嬉しいです。

そうそう！

どうやって事前に調べるかといいますと…

『配当要求の終期物件』の早足情報を元に調査します。

裁判所で見れるのですが、詳しくはググって下さい☆

債務者の全面協力のもと、格安任売に持ち込んで…

そうすることにより、普通に融資が使えます☆

その編のノウハウについてはまた後日に…

To be continued next time 　

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□　今回の記事のまとめ
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　　　　★☆競売物件落札！！でどうするの？☆★

・競売物件落札！！そのままの状態で元の住人に貸しては如何？
　　　　　　　　　　　　　↓
・そのままの状態で元の住人に貸すメリット☆
　　　　　　　　　　　　　↓
・そのままの状態で元の住人に買い戻してもらうことも可能☆
　　　　　　　　　　　　　↓
・自分も利益があるし、『ｗｉｎ×ｗｉｎ』の関係が築ける♪
　　
※必ずこの方法が使えるわけではないので状況によって使い分
　けよう！！
　
メモ：相手の立場に立って物事を考えると色々なアイデアが
　　　生まれる。
　　　サービス業の賃貸経営には大切な考え方だと思います。

（To be continued next time…）


ご清読誠にありがとうございましたぁ〜☆


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